Jak kupić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu bez Księgi Wieczystej

Jak Kupić Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu bez Księgi Wieczystej

Sytuacja gdzie, lokal należący do zasobów Spółdzielni Mieszkaniowej i nie posiada założonej księgi wieczystej, zdarza się sporadycznie. Zakup takiej nieruchomości jest możliwy, jednak warto wiedzieć na co należy uważać.
W tym wpisie dowiesz się:
  • Jakie ryzyko ponosisz nabywając lokal bez założonej księgi wieczystej,
  • Jakie informacje powinno zawierać zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej
  • Jakie ponosisz ryzyko kupując lokal bez Księgi Wieczystej
  • Jakimi prawami może być obciążony lokal
  • Jak sprawdzić czy lokal jest wolny od długów
  • Czy można założyć Księgę Wieczystą dla lokalu, który nie jest wybudowany na gruncie należącym do Spółdzielni Mieszkaniowej
  • Kiedy najlepiej złożyć wniosek do sądu o założenie odrębnej księgi wieczystej lokalu,
  • Jak wykorzystać fakt, iż dla lokalu nie jest prowadzona księga wieczysta,

Jeżeli lokal nie posiada Księgi Wieczystej

Jeśli zdecydujecie się na zakup nieruchomości, dla której nie jest prowadzona księga wieczysta, skalkulujcie ryzyko, gdyż:

  • nie jesteście chronieni prawem rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych,
  • stan prawny nieruchomości jest trudniejszy do weryfikacji,
  • musicie dysponować kompletem dokumentów nieruchomości umożliwiającym wam założenie księgi wieczystej dla lokalu,
  • ponosicie dodatkowe koszty związane z założeniem księgi wieczystej w przyszłości, choć doradzam złożenie wniosków do sądu z chwilą zawarcia umowy przenoszącej nieruchomość na waszą rzecz.
Zakup lokalu bez Księgi Wieczystej wiąże się z koniecznością wnikliwej analizy szeregu dodatkowych dokumentów, które przybliżą wam zarówno historię jak i aktualny stan prawny nieruchomości. Szczególnie istotna jest analiza oraz interpretacja dokumentów pod względem ewentualnych obciążeń nieruchomości.

Zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej

Jeden z podstawowych dokumentów. Składając wniosek o Kredyt Hipoteczny, przed podpisaniem umowy przedwstępnej jak i ostatecznej, zaświadczenie powinno być aktualne, nie starsze niż 30 dni. Wydane przez daną spółdzielnie, podpisane przez osoby umocowane do reprezentowania spółdzielni zgodnie z zapisami w dziale II KRS prowadzonym dla spółdzielni lub notarialnie sporządzonym pełnomocnictwem. Zaświadczenie powinno zawierać informacje o:
  • lokalu (adres administracyjny, jego powierzchnia)
  • gruncie na którym zlokalizowany jest budynek (nr działki, numer Księgi Wieczystej gruntu)
  • aktualnym właścicielu przedmiotowego mieszkania,
  • dokumencie na podstawie, którego właściciel wszedł w prawa do lokalu,
  • braku Księgi Wieczystej prowadzonej dla lokalu,
  • braku przeszkód do założenia Księgi Wieczystej,
  • braku obciążeń nieruchomości na rzecz osób trzecich (do zaakceptowania będzie również zapis mówiący o tym, że spółdzielnia nie posiada informacji o takowych obciążeniach), 
  • wniesieniu / rozliczeniu w całości wkładu budowlanego,
  • niezaleganiu z opłatami wobec spółdzielni (poza opłatami za CO i wodę, które rozliczane są w cyklu rocznym  na podstawie płacowych zaliczek i faktycznego zużycia),
  • spółdzielni mieszkaniowej, iż wobec niej nie jest prowadzone postępowanie sądowe,  komornicze, egzekucyjne
  • celu wydania zaświadczenia (sprzedaży oraz założenia Księgi Wieczystej dla lokalu).

W związku z faktem, iż żaden przepis ustawy prawa spółdzielczego ani ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie przewiduje sankcji za odmowę wydania zaświadczenia, możecie napotkać na spore trudności w uzyskaniu dokumentu potwierdzające wszystkie powyższe informacje.

Czy lokal jest wolny od długów?

Zaświadczenie ze Spółdzielni Mieszkaniowej jest istotne, jednak nie zawsze w pełni potwierdza wszystkie interesujące was informacje. O ile zaległości czynszowe jak i wkład budowlany jest bez przeszkód uwzględniany jest przez Spółdzielnie Mieszkaniową w oświadczeniu, tak z pozostałymi do ustalenia zaległościami ciążącymi na lokalu lub na Sprzedającym możecie mieć problem i usłyszycie często że: spółdzielnia nie posiada odpowiednich druków do potwierdzenia interesujących was informacji. Przed jakimi długami was wyczulam i jak się przed nimi uchronić:

Czynsz – Informacja o zaległościach czynszowych powinny być bez problemów ujęte w zaświadczeniu od Spółdzielni Mieszkaniowej. Jest to informacja wiarygodna, dodatkowo przyjęta przez spółdzielnie praktyka wydawania zaświadczeni w celu sprzedaży lokalu nie jako wymusza od sprzedającego uregulowania wszelkich zaległości przed uzyskaniem niniejszego zaświadczenia.

Wkład budowlany –  powinien być wniesiony lub rozliczony w całości. W przeciwnym wypadku, jeśli nie zostanie on spłacony przez Sprzedającego przed podpisaniem umowy sprzedaży, obowiązek jego spłaty będzie leżał po waszej stronie. Potwierdzenie rozliczenia wkładu budowlanego powinno być potwierdzone przez Spółdzielnie Mieszkaniową i nie znam innej metody na potwierdzenie tej informacji.

Kredyt normatywny – jest to kredyt zaciągnięty przez Spółdzielnie Mieszkaniową, spłacany przez lokatorów. Lokal  obciążony kredytem normatywnym można sprzedać/kupić bez konieczności wcześniejszej spłaty zadłużenia. W takiej sytuacji to nabywca będzie kontynuować spłatę kredytu. Jeżeli dział IV Księgi Wieczystej gruntu jest jednak wolny od wpisów hipoteki, a na zaświadczeniu ze Spółdzielni Mieszkaniowej wydanym w celu sprzedaży lokalu nie ma żadnej informacji o zaciągniętym kredycie, możecie być spokojni.

Postępowania sądowe/komornicze – te prowadzone przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej mogą drastycznie pogorszyć warunki życia mieszkańców. W przypadku zajęcia rachunków spółdzielni przez komornika, wpłaty lokatorów za media nie będą trafiać do dostawców. Konieczność spłaty długu Spółdzielni Mieszkaniowej mogą stać się dodatkowym obciążeniem wszystkich lokatorów. Problemy finansowe spółdzielni mogą również prowadzić do wysprzedaży całego wspólnego majtku, który nie przynależy do konkretnych lokali (np.: pomieszczenia gospodarcze, garaże i inne obiekty należące do spółdzielni). Dodatkowo w trakcie postępowania sądowego/komorniczego możecie napotkać się z problem przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność lokalu.

Aby zniwelować to ryzyko, przed podpisaniem umowy przedwstępnej, warto poszukać informacji o Spółdzielni Mieszkaniowej w internecie lub prościej porozmawiać z innymi jej członkami, mieszkającymi na tym samym osiedlu. Istotna jest również weryfikacja pełnego odpisu Księgi Wieczystej gruntu pod względem wpisów w dziale III oraz IV, które mogą naprowadzić was na ewentualne spory spółdzielni wobec osób trzecich.

Zaległości Zbywcy wobec ZUS i US – tu weryfikacja jest o wiele łatwiejsza, aby wyeliminować ryzyko obciążenia lokalu z tytułu zaległości Sprzedającego wobec US i ZUSu warto dysponować aktualnymi zaświadczeniami z urzędów potwierdzających brak zaległości Zbywcy względem nich.

Co poza tym, by nie mieć kłopotów?

Dodatkowo proponuje abyście uzyskali ze Spółdzielni Mieszkaniowej informacje czy istnieje możliwość przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na własnościowe prawo do lokalu Taka możliwość powinna istnieć, a do przekształcenia namawiam was od razu po wejściu w posiadanie prawa do lokalu.
Postarajcie się uzyskać od Zbywcy dokument na podstawie którego dysponuje on prawem do spółdzielczego własnościowego lokalu. W przypadku umowy darowizny należy sprawdzić zapisy dot ewentualnych służebności osobistych oraz prawa dożywocia. Jeśli są należy poprosić o dokument potwierdzający ich zniesienie lub wygaśnięcie. Dodatkowo w przypadku umowy darowizny lub decyzji o spadku poproście Zbywce o zaświadczenie z US potwierdzające zgłoszenie darowizny / spadku do US.
Uwaga! Bezwzględnie zweryfikujcie Księgę Wieczystą gruntu na której usytuowany jest budynek z przedmiotowym lokalem. Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego Sygn. akt III CZP 104/12 w przypadku gruntu, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste, niedopuszczalne jest założenie Księgi Wieczystej dla lokalu.
Mając powyższy komplet dokumentów i informacji nie powinniście mieć problemu z założeniem Księgi Wieczystej dla lokalu.

Jak założyć Księgę Wieczystą dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

Jeśli zależy wam na szybkiej transakcji, lepiej będzie, jeśli wejdziecie w posiadanie wymaganych dokumentów i złożycie wniosek o założenie KW w akcie notarialnym umowy właściwej rezygnując z ochrony w postaci rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Taka forma będzie również akceptowana przez większość banków.
 
Zdecydowanie odradzam was zawierania umowy właściwej w przypadku rozpoczęcia i niezakończenia procedur założenia księgi wieczystej dla lokalu. Dla banku kredytującego zakup będzie to problem i to nie bez powodu. Pamiętajcie, że o wpisach w księdze wieczystej decyduje kolejność złożonych wniosków. Istnieje w związku z tym ryzyko, iż po złożeniu wniosku do sądu o założenie księgi wieczystej dla lokalu zostanie złożony kolejny wniosek (np. o ustanowienie hipoteki), o którym nie będziecie nic wiedzieć. W konsekwencji jeżeli inny wniosek o zmianę zapisów w Księdze Wieczystej zostanie złożony przed waszym wnioskiem o zmianę właściciela w dziale II (przeniesienie własności), będziecie mieć poważny problem. Z tego też powodu, jeśli posiłkujecie się środkami z kredytu, dla banku jak i dla was bezpieczniej będzie, jeśli wniosek o założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz wniosek o ustanowienie hipoteki będą złożone w umowie właściwej przenoszącej własność kredytowanej nieruchomości na Kredytobiorcę (czyli na was).
Do wniosku o kredyt należy przedłożyć dodatkowo zaświadczenie ze Spółdzielni Mieszkaniowej z określeniem położenia i powierzchni lokalu oraz oznaczeniem nieruchomości, z którą prawo jest związane. Ważnym jest również zapis „o braku przeciwwskazań do założenia księgi wieczystej“ lub obecność zapisu „zaświadczenie wydane w calu założenia odrębnej księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu”.

Co jeszcze warto wiedzieć

Brak założonej Księgi Wieczystej dla Lokalu możecie spróbować wykorzystać w negocjacjach cenowych (dodatkowe koszty + większe ryzyko = niższa cena transakcyjna).

Z uwagi na rodzaj nabywanego prawa lub brak Księgi Wieczystej dla lokalu, należy liczyć się w niektórych bankach z wyższym oprocentowaniem kredytu lub odmową przyznania kredytu.