Sprawdź jak wybrać najlepszą ofertę kredytu hipotecznego

najlepszy-kredyt-hipoteczny

 

Zanim zaczniecie przeglądać i porównywać aktualne rankingi ofert kredytów hipotecznych w poszukiwaniu najlepszego kredytu hipotecznego odpowiedzcie sobie na najważniejsze pytanie: Co według was oznacza najlepszy kredyt” ? Dla większości z was będzie to kredyt z najniższą marzą, ale czy na pewno? Czy kredyt z najniższą marżą faktycznie jest najtańszy? A czy najtańszy kredyt hipoteczny zawsze jest najlepszym wyborem?

W tym wpisie dowiesz się:
  • Jakie są koszty kredytu
  • Jak porównać oferty kredytów hipotecznych
  • Czym jest koszt odsetkowy
  • Co wpływa na koszt odsetkowy
  • Jak spłacany jest kredyt (czym jest rata kapitałowo- odsetkowa)
  • Z jakimi kosztami wiąże się uruchomienie kredytu
  • Czym jest prowizja
  • Czy oferta kredytu z najniższą marżą jest zawsze najtańsza
  • Z jakimi kosztami wiąże się wcześniejsza spłata kredytu
  • Jakie są inne koszty około kredytowe
  • Czym jest kredyt na miarę waszych potrzeb i możliwości
  • Jaki kredyt wybrać, gdy kupujesz docelowe mieszkanie
  • Kiedy ważniejsza jest marża od prowizji
  • Jaki kredyt wybrać gdy kupujesz mieszkanie na „flipa”

W moim pojęciu najlepszy kredyt hipoteczny to taki, który jest najlepiej dopasowany do waszych potrzeb i możliwości. Co przez to rozumiem? To za chwile. Najpierw chciałbym przybliżyć wam koszty związane z kredytem hipotecznym.

Koszt kredytu hipotecznego

Porównując oferty różnych banków zauważycie, iż część kosztów wyrażona jest w postaci procentowej (%). Koszt ten liczony jest od kwoty przyznanego kredytu albo aktualnego salda zadłużenia w całym lub początkowym okresie spłaty kredytu. Pozostałe koszty wyrażone są w rzeczywistych do poniesienia kwotach (PLN) jako składki miesięczne lub roczne.

Odnosząc się do aktualnych ofert na rynku (grudzień 2016), przyjrzyjmy się wspólnie na koszt kredytu hipotecznego przyznanego w kwocie 300 000 PLN na okres 30 lat spłacanego w ratach równych. Przedmiotem transakcji będzie lokal o wartości 355 000 PLN.

najlepszy-kredyt-hipoteczny-1

Chcąc porównać ze sobą oferty, wszystkie koszty kredytu hipotecznego należy sprowadzić do wspólnego mianownika. Osobiście preferuje przeliczenie wszystkich kosztów do rzeczywistej kwoty (PLN) do poniesienia w całym okresie kredytowania na dzień przyznania kredytu. Innym sposobem jest wyliczenie dla każdego kredytu Rzeczywistej Rocznej Stopy Oprocentowania (RRSO).

Tym sposobem wyłonią nam się oferty banków, których koszt w całym okresie kredytowania jest najniższy.

najlepszy-kredyt-hipoteczny-2

Koszt odsetkowy (marża i oprocentowanie kredytu)

Koszt odsetkowy naliczany jest od aktualnego salda kredytu. Na jego wysokość bezpośrednio wpływa oprocentowanie kredytu (marża banku + zmienna stopa referencyjna (WIBOR3M)) oraz inne parametry kredytu tj. okres kredytowania, forma spłaty kredytu (raty równe / malejące), okres karencji. Niemniej jednak, ogólnie zakładając, im niższa marża banku oraz krótszy okres kredytowania, tym niższy koszt odsetkowy kredytu.

Wysokość marży jest składową oprocentowania kredytu hipotecznego. Oprocentowanie kredytu składa się z marży banku i zmiennej stopy referencyjnej (najczęściej WIBOR 3M). Im wyższe oprocentowanie, tym wyższa rata kredytu i wyższy koszt odsetkowy.

Na wysokość raty wpływa również okres kredytowania. Krótszy okres kredytowania to z jednej strony wyższa rata kredytu ale z drugiej niższy koszt odsetkowy. Tak więc nie zawsze należy dążyć do jak najniższej raty kredytu.

W ramach przypomnienia rata kredytu składa się z części spłacanego kapitału i odsetek. Proporcje między częścią kapitałową względem odsetkowej się zmieniają z każdą następną ratą kredytu. Więcej na ten temat możecie przeczytać w moim wcześniejszym wpisie: Raty równe czy malejące. Jak najlepiej spłacać kredyt hipoteczny.

Bariery wejścia i wyjścia z kredytu

Do kosztów wejścia można zaliczyć wszystkie opłaty, które ponosicie przy wypłacie kredytu.

Prowizja za udzielenie kredytu naliczana jest od kwoty przyznanego kredytu (w większości ofert na rynku kształtuje się na poziomie od 0% do 2). Jej wysokość często uzależniona jest od marży kredytu (im niższa marża, tym wyższa prowizja). Niektóre banki konstruują ofertę kredytu w taki sposób iż opłata za udzielenie kredytu przerzucana jest w ciężar wymaganych w ramach oferty składek inwestycyjnych lub ubezpieczeniowych.

Innymi kosztem, bezpośrednio związanym z kredytem hipotecznym, może być obowiązkowa składka ubezpieczeniowa (od utraty pracy i życia) lub inwestycyjne. Pakiety ubezpieczeniowo inwestycyjne z reguły wymagane są przez bank w pierwszych latach spłaty kredytu (od 3 do 5 lat).

Chodź koszt około kredytowy nie jest tak bardzo istotny w całym okresie kredytowania, jak wysokość oprocentowania kredytu, to może on wpłynąć na wybór najlepszej oferty kredytowej. Ķożecie to zaobserwować w omawianym przykładzie. Mimo niższej marży dla Oferty A Banku 2 tańszy w całym okresie kredytowania okazuje się być kredyt z oferty Banku 3.

najlepszy-kredyt-hipoteczny-3

Kosztem wyjścia z kredytu jest prowizja od wcześniejszej jego spłaty. Stanowi bardzo istotny element oferty kredytowej dla tych z was, którzy zamierzają spłacić kredyt przed planowanym terminem jego spłaty. Prowizja ta zazwyczaj wynosi od 0% do 3% spłacanego salda kredytu. Często też obowiązuje w pierwszych 3-5 latach spłaty kredytu lub w całym okresie kredytowania.

Analizując te same oferty banków, uwzględniając całkowitą spłatę kredytu po 3 latach, należy ponownie przeliczyć łączny koszt kredytu. Zmiany zaznaczyłem w poniższej tabeli kolorem żółtym, wyliczając prowizje od wcześniejszej spłaty oraz przyjmując inne koszty proporcjonalnie do przyjętego okresu kredytowania.

najlepszy-kredyt-hipoteczny-4

Inne koszty kredytu

Do tej grupy kosztów możemy zaliczyć: Ubezpieczenie Niskiego Wkładu Własnego, ubezpieczenie pomostowe wymagane do czasu skutecznego ustanowienia zabezpieczenia (hipoteki), koszty wyceny nieruchomości, utrzymanie innych produktów bankowych (ROR, kart kredytowych)W większości przypadków koszty te są porównywalne z ofertami innych banków, warto jednak się z nimi zapoznać.

Najlepszy kredyt hipoteczny

To kredyt na miarę waszych potrzeb i możliwości. Przez określenie waszych potrzeb, będziecie w stanie wyszukać oferty banków, których parametry będą dla was najkorzystniejsze. Może zdarzyć się, iż nie ze wszystkich tych ofert będziecie mogli skorzystać, gdyż wasze możliwości mogą okazać się niewystarczające  (tj. np. zdolność kredytowa, wymagany wkład własny etc.) Niekiedy będziecie zmuszeni iść na kompromis i wybrać najlepszą ofertę z dostępnych dla was.

Najlepszy krzedyt hipotczny

Doskonałym tego przykładem jest wcześniej przedstawiana przez mnie oferta Banku 1. Niestety nie każdy z was będzie mógł sprostać dodatkowym wymogom tj. wynagrodzenie w wysokości minimum 20 000 PLN lub depozyt pieniężny minimum 300 000 PLN. Oferta Banku 1 jest skierowana do wąskiej grupy Klientów o wysokich zarobkach, wnioskujących o wysokie kwoty kredytu (wymóg depozytu w wysokości 300 000 PLN jest wymagany nie zależnie od wnioskowanej kwoty kredytu).

 

Kredyt na miarę waszych potrzeb

Zdefiniowanie waszych potrzeb jest kluczowe w określeniu najistotniejszych parametrów kredytu hipotecznego.  

Zakup docelowego mieszkania

Dla większości z was kredyt hipoteczny to jedyna szansa na własne, wymarzone mieszkanie. Decydując się na kredyt hipoteczny, należy być świadomym jak bardzo jego rata obciąży budżet waszego gospodarstwa domowego. O ile różnice w wysokości miesięcznej raty kredytu w przedstawionych ofertach nie wydają się być znaczące w zestawieniu z waszymi miesięcznymi dochodami, to w perspektywie kilkunastu lat spłaty różnice okazują się być znaczące. Dlatego porównując oferty różnych banków powinniście obliczyć łączny koszt kredytu w całym okresie kredytowania. Gdyż przez docelowe mieszkanie rozumiem nieruchomość, której nie sprzedacie przed planowanym terminem spłaty kredytu.

W całym okresie kredytowania to właśnie koszt odsetkowy stanowi największy koszt kredytu. Dlatego kredyt o najniższej marży najprawdopodobniej okaże się najtańszym kredytem z pośród dostępnych dla was ofert. Jeśli nie przewidujecie jego przedterminowej całkowitej spłaty korzystniejszym wariantem dla was będzie zawsze kredyt z wyższą prowizją (za uruchomienie kredytu) i z niższą marżą. 

Zakup mieszkania na FLIPA (szybki zakup i szybką sprzedaż)

Dla inwestorów na rynku nieruchomości, nabywając nieruchomość na FLIPA marża pozostaje na drugoplanowej pozycji. Przy inwestycji na FLIPA środki z kredytu pozyskiwane są na krótki okres czasu, z tego też powodu istotnymi kosztami kredytu stają się bariery przyznania kredytu oraz jego wcześniejszej spłaty.

Poniżej przeliczyłem dla każdej z wcześniej analizowanych ofert koszt kredytu z założeniem jego całkowitej spłaty po 3 latach. Pozycje, które podlegają aktualizacji przy nowych założeniach oznaczyłem kolorem żółtym.

najlepszy-kredyt-hipoteczny-4

Kredyt na miarę waszych możliwości

Wasze możliwości często są ograniczone wasza zdolnością kredytową. Każdy Bank wylicza maksymalną kwotę kredytu w oparciu o wewnętrzne zapisy polityki kredytowej. Tam gdzie jeden bank będzie w stanie przyznać wam kredyt na 500 TPLN inny pożyczy nie więcej niż 280 TPLN. Z tego też powodu nic wam po najlepszej ofercie, jeśli dany bank nie udzieli wam kredytu we wnioskowanej kwocie.

Innym ograniczeniem jest wysokość wkładu własnego.  Jego zmiana może wpłynąć na zmianę warunków cenowych (Bank F wyparty przez Bank D) lub ilość dostępnych ofert (Bank X, Bank Y, Bank Z).

najlepszy-kredyt-hipoteczny-5i

 

Jak znaleźć najlepszą ofertę kredytu hipotecznego

W wyborze oferty kredytu hipotecznego dostosowanego do waszych potrzeb i możliwości  kluczową rolę odgrywa wasz Doradca Kredytowy. Każdy z was ma indywidualne potrzeby, a każdy przypadek wymaga indywidualnego podejścia. Korzystając z pomocy niezależnego Doradcy Kredytowego  nie tylko zaoszczędzicie czas przy analizie ofert kredytów hipotecznych ale również możecie liczyć na pełne wsparcie w całym procesie zakupu nieruchomości i ubiegania się o kredyt.


Polecane artykuły:

  1. Co wpływa na koszt kredytu hipotecznego?
  2. Raty równe czy malejące. Jak najlepiej spłacać kredyt?