Wszystkie omówione przez mnie w części 1 zapisy umowy cywilnoprawnej mogą zostać wykorzystane w umowie przedwstępnej w formie aktu notarialnego. W dalszej części artykułu przedstawię wam korzyści płynące z umowy sporządzonej przez notariusza oraz możliwe zapisy, których umowa cywilnoprawna jest pozbawiona.

W tym wpisie dowiesz się:

• • Jakie czynności wykonuje Notariusz przy sporządzeniu umowy

• Jak liczone jest maksymalne wynagrodzenie Notariusza za umowę przedwstępną
• Kiedy roszczenia z umowy przedwstępnej podlegają przedawnieniu
• Czym jest sądowy obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej
• Co zmienia roszczenie ujawnione w księdze wieczystej o przeniesienie własności
• Jaki jest koszt ujawnienia umowy przedwstępnej w księdze wieczystej lokalu
• Kiedy roszczenie o przeniesienie własności może zostać wykreślone
• Jakie konsekwencje niesie za sobą artykuł 777 kodeksu postępowania cywilnego

Podpisanie umowy w formie aktu notarialnego niesie wiele korzyści dla osób, które są w pełni zdecydowane, by kupić lub sprzedać mieszkanie. Podpisanie takiej umowy jest dla was również wskazane w przypadku bardziej złożonych transakcji, gdzie:

• stan prawny nieruchomości wymaga uregulowania przed zawarciem umowy właściwej,
• wysokość zaliczki/zadatku jest dla was znacząca
  
• w stosunku do zbywcy macie ograniczone zaufanie (np.: prowadzone były przeciwko niemu postępowania komornicze)

Umowa przedwstępna przygotowana przez Notariusza

Prawdopodobieństwo popełnienia błędu lub pominięcia istotnych zapisów w umowie przygotowanej przez notariusza jest mniejsze w stosunku do sporządzonej samodzielnie. Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego zwalnia strony z samodzielnego sprawdzania wiarygodności dokumentów do niej załączonych, zrobi to za was notariusz. Strony mają również pewność sporządzenia umowy w zgodzie z obowiązującymi przepisami.

Ile kosztuje umowa przedwstępna u notariusza?

Notariuszowi za sporządzenie umowy należeć się wynagrodzenie, zwane taksą notarialną, która nie może być wyższa od określonych przez Ministra Sprawiedliwości w rozporządzeniu z dnia 28.06.2004 w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Koszt  umowy przedwstępnej u notariusza to 50% taksy notarialnej, która byłaby naliczona od umowy docelowej. Wysokość maksymalnej taksy notarialnej jest zależna od wartości przedmiotu transakcji.

Należy pamiętać iż rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości odnosi się do maksymalnej wysokości wynagrodzenia notariusza. Warto więc negocjować jego wynagrodzenie. Jednym z argumentów, którym możecie się posłużyć, to obietnica zawarcia umowy przyrzeczonej u tego samego notariusza. W ten sposób jest szansa nawet na 50% upustu od maksymalnej stawki za sporządzenie umowy przedwstępnej lub bonifikata przy umowie ostatecznej.

Do przyjętego wynagrodzenia należy doliczyć podatek od towarów i usług 23% oraz opłatę za odpis aktu (6 PLN/netto za każdą stronę- 7,38 PLN/brutto)

Sądowy obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej

Istotna przewaga umowy zawartej w formie aktu notarialnego nad umową cywilnoprawną jest widoczna w przypadku, gdy jedna ze stron umowy nie wywiąże się ze swojego obowiązku w niej zapisanego. Jeśli postanowienia umowy nie określają zdarzenia jej rozwiązania, traktowanego przez strony jako dobrowolne odstąpienie od umowy bez ponoszenia konsekwencji z tym związanych, wówczas dochodzenie swoich praw wynikających z umowy przed sądem okaże prostsza.

Dysponując notarialną umową przedwstępną, możecie wyegzekwować w sądzie obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej, jeśli z winy sprzedającego nie doszło do jej podpisania. Jeśli orzeczenie sądu jest w pełni zgodne z żądaniem pozwu, wówczas zastępuje umowę przyrzeczoną i powoduje przejście własności nieruchomości na waszą rzecz, zgodnie z postanowieniami z umowy przedwstępnej. Takie zdarzenie potwierdza wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 września 2002 r., sygn. akt II CKN 930/2000. Niemniej jednak pamiętajcie, takim samym prawem dysponuje również sprzedający i jeśli przyrzeczona umowa sprzedaży nie zostanie podpisana z waszej winy, sprzedający będzie miał możliwość wyegzekwowania powyższego obowiązku w sądzie.

Roszczenia z umowy przedwstępnej zarówno o zawarcie umowy przyrzeczonej, jak i o odszkodowanie w granicach ujemnego interesu niedotrzymania warunków umowy, podlegają przedawnieniu się z upływem jednego roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. W przypadku oddalenia przez sąd żądania zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedawniają się z upływem jednego roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

Roszczenie ujawnione w księdze wieczystej o przeniesienie własności.

W akcie notarialnym na postawie art. 16 ust 2 pkt 2 ustawy o księdze wieczystej i hipotece możecie dodatkowo złożyć wniosek o wpis roszczenia w dziale III księgi wieczystej o przeniesienie własności nieruchomości, powołując się na zawartą umowę przedwstępną. Wniosek o wpis powyższego roszczenia może zostać złożony zarówno przez notariusza lub jedną ze stron samodzielnie w sądzie Rejonowym w Wydziale Ksiąg Wieczystych po zawarciu umowy przyrzeczonej w formie aktu notarialnego zawierającej stosowne zapisy w tym zakresie.

Wpis tego roszczenia daje kupującemu dodatkowe zabezpieczenie. Przez ujawnienie w księdze wieczystej roszczenia, zgodnie z art. 17 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, prawo dochodzenia odszkodowania przeciwko sprzedającemu przekształca się w roszczenie przeciwko każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości. Powyższe zostało potwierdzone wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 13 lipca 2005 r. I CK 28/05.

Dodatkowo ujawniony zapis w księdze wieczystej uchroni zarówno was, jak i inne osoby przed nieuczciwym sprzedającym, zawierającym kilka umów przedwstępnych na jedną nieruchomość. Wówczas każda podpisana umowa to zysk dla sprzedającego w postaci wpłaconych przez kupujących pieniędzy tytułem zadatku lub zaliczki. Idąc dalej takie działanie sprzedającego może prowadzić również do zawarcia w krótkim odstępie czasu kilku umów przyrzeczonych i sprzedaży nieruchomości w stosunku do której zbywca stracił prawo własności z chwilą zawarcia pierwszej umowy.

Wykreślenie roszczenia przez jednostronne żądanie właściciela lub wieczystego użytkownika, w przypadku niezawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży, jest możliwe dopiero po upływie jednego roku od dnia wpisu w księdze wieczystej. O czym stanowi art. 19 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. W związku na powyższe bezwzględnie przestrzegam przed podpisaniem umowy, w przypadku widniejącego w dziale III księgi wieczystej roszczenia na rzecz osoby trzeciej z tytułu wcześniej zawartej umowy przedwstępnej.

Złożenie wniosku o ujawnienie umowy przedwstępnej w dziale III księgi wieczystej przedmiotowej nieruchomości to dodatkowy koszt w wysokości 150 PLN ( plus 75 PLN za wniosek o jego wykreślenie dokonaniu przeniesienia nieruchomości na waszą rzecz)

Artykuł 777 Kodeksu Postępowania Cywilnego

W przypadku wysokiej kwoty przedpłaty w postaci zadatku lub zaliczki należy raz jeszcze rozważyć korzyści wynikające z zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnej. Tylko notarialna forma umowy może odnosić się do art. 777 k.p.c., gdzie właściciel podda się egzekucji sądowej na podstawie złożonego w akcie oświadczenia. W przypadku rozwiązania umowy z winy sprzedającego zapis ten pozwoli wam domagać się zwrotu wpłaconej zaliczki lub dwu krotności zadatku bez konieczności prowadzenia sporu sądowego. Tym samym procedura dochodzenia swoich należności zostaje uproszczona.

Zakup nieruchomości jest jedną z najważniejszych decyzji, jakie podejmuje się w życiu, dlatego warto ponieść dodatkowy koszt, który będzie chronił interesy każdej ze stron. Nie mniej jednak należy rozważyć czy zawarcie umowy w formie aktu jest rzeczywiście niezbędne i korzystne w waszym przypadku.

Interesuje Cię ten temat? Skontaktuj się z autorem artykułu.

Michał Dziemdziela Pośrednik w obrocie nieruchomościami Ekspert d/s kredytów hipotecznych SKONTAKTUJ SIĘ Z AUTOREM                      INNE WPISY AUTORA

---

Podobne artykuły:

1. Umowa Przedwstępna – Część 1: Cywilnoprawna