ABC kupującego, czyli co sprawdzić kupując mieszkanie i jak przygotować się do rozmowy ze sprzedającym lokal z rynku wtórnego

Dla wielu moich Klientów zakup nieruchomości jest nowym doświadczeniem. W konsekwencji często opowiadam na następujące pytania: od czego zacząć i na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania.

W tym wpisie dowiesz się:
• jakie aspekty położenia nieruchomości są istotne
• jak sprawdzić sąsiedztwo oraz planowane inwestycje w najbliższej okolicy
• jak przygotować się na pierwsze spotkanie ze sprzedającym
• o co zapytać sprzedającego
• na jakie aspekty zwrócić uwagę podczas pierwszych oględzin mieszkania
• jakich błędów nie popełnić na pierwszym spotkaniu ze sprzedającym
• o jakie dokumenty poprosić sprzedającego kupując mieszkanie

Co sprawdzić przed spotkaniem

Lokalizacja – blisko czy daleko od centrum? Odległość to pojęcie względne. Można bowiem mieszkać na obrzeżach miasta i móc szybko dojechać do centrum. Sprawdźcie zatem, jak by wyglądał wasz codzienny dojazd z wybranej lokalizacji do np. miejsca pracy, szkoły, czy przedszkola.

Zwróćcie uwagę na korki uliczne, koszt publicznego transportu oraz czas dojazdu. Większość ludzi dojeżdżających do pracy przemieszcza się w tym samym czasie, co powoduje tworzenie się w godzinach szczytu korków, a także duże obciążenie komunikacji miejskiej, która nie jest zaprojektowana tak, aby podołać tak dużemu ruchowi pasażerskiemu. Dlatego też sprawdźcie dojazd samochodem i transportem publicznym najlepiej rano w godzinach szczytu, biorąc pod uwagę koszt i czas. Optymalny czas dojazdu nie powinien przekroczyć 45 minut.

Zastanówcie się też, czy warunki transportowe w przyszłości zmienią się na lepsze, czy na gorsze. W tym celu najlepiej jest zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej MPZP), tj. aktem prawa miejscowego przyjmowanego w formie uchwały rady gminy, określającego przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu, a także rozmieszczenie inwestycji celu publicznego, w tym infrastruktury drogowej oraz transportu miejskiego (przystanki autobusowe, torowiska tramwajowe).

Okolica – najważniejszą do sprawdzenia jest kwestia bezpieczeństwa. W ciągu dnia warto jest porozmawiać z przypadkowymi ludźmi spotkanymi na ulicy. Często pytanie „Czy tutaj jest bezpiecznie dla młodej rodziny z dzieckiem?” poprzedzam krótkim wstępem o swoich wątpliwościach co do zakupu mieszkania w wybranej okolicy angażując wszystkie posiadane oszczędności, pieniądze pożyczone od rodziny oraz zaciągając dodatkowo kredyt na granicy własnych możliwości. Pytanie o bezpieczeństwo warto również skierować do obsługi lokalnego sklepu alkoholowego, przy okazji weryfikując zaopatrzenie na sklepowych półkach (jakie alkohole cieszą się większym popytem wśród osiedlowych mieszkańców), oraz jego ekspozycję (czy produkty są łatwo dostępne „na wyciągnięcie ręki”, czy też są schowane za szybą lub kratą, co może sugerować częste kradzieże). Wyciągając wnioski z osiedlowego wywiadu, warto jest przejść się po okolicy wieczorową porą i sprawdzić, czy nie kręcą się podejrzani ludzie, i czy ulice są dobrze oświetlone.

Poza bezpieczeństwem, sprawdźcie, czy po sąsiedzku znajdziecie to, czego regularnie potrzebujecie, i co może być od czasu do czasu dla was przydatne, np. sklep spożywczy, szkoła, przedszkole, apteka, park, siłownia, basen, etc. – im bliżej, tym lepiej. Z kolei jeśli chodzi o ruchliwe ulice, tory kolejowe, lądujące samoloty, pobliskie wyjazdy pojazdów ratunkowych, oczyszczalnie MPO i zakłady przemysłowe – im dalej, tym lepiej.

Sprawdźcie też inwestycje realizowane w najbliższej okolicy. Jednym ze sposobów jest analiza MPZP. Innym sposobem jest udanie się do dewelopera realizującego budowę w tej samej okolicy i uzyskanie od niego prospektu informacyjnego, którego forma i zapisy są określone ustawą. W prospekcie znajdziecie rubrykę: „Informacje zawarte w publicznie dostępnych dokumentach dotyczących przewidzianych inwestycji w promieniu 1 km od przedmiotowej nieruchomości, w szczególności o budowie lub rozbudowie dróg, budowie linii szynowych oraz przewidzianych korytarzach powietrznych, a także znanych innych inwestycjach komunalnych, w szczególności oczyszczalniach ścieków, spalarniach śmieci, wysypiskach, cmentarzach” – zapoznajcie się z jej treścią.

Przydatnym narzędziem do weryfikacji okolicy są również mapy urzędów miasta przedstawiające mapy akustyczne (np. dla m.st. Warszawy) oraz wszelkie dostępne w Internecie statystyki (np. statystyki interwencji straży miejskiej, kradzieży samochodów oraz interwencji policji).

Pierwsze spotkanie ze sprzedającym

Na pierwszym spotkaniu pozwólcie, aby to sprzedający prowadził rozmowę, starając się nawiązać z nim jak najlepsze relacje. W żadnym wypadku nie odnoście się krytycznie wobec mieszkania (jego wad). Nie podejmujcie rozmowy w odniesieniu do ceny. Kierując się zasadą, by „nie rozsypywać cukierków w holu”, przygotujcie się do negocjacji na drugie spotkanie, mając pełniejszą wiedzę na temat mieszkania, bloku, okolicy oraz wartości innych nieruchomości w tym rejonie. Podsumowując, pierwsze spotkanie ze sprzedającym ma na celu nawiązanie dobrych relacji (stanowiących fundament prowadzonych później negocjacji) oraz uzyskanie dodatkowych informacji o nieruchomości.

Właściciel mieszkania – zapytajcie, kto jest właścicielem nieruchomości. Wiedza ta pozwoli wam kierować odpowiednie pytania do odpowiednich osób. Osoba zamieszkująca nieruchomość będzie posiadać wiedzę, której może nie mieć właściciel, np. na temat kosztów eksploatacji mieszkania i tego, jak faktycznie się tu mieszka. Z kolei właściciel nieruchomości może być decyzyjny w kwestii ceny oraz warunków transakcji.

Czynsz i opłaty – dowiedzcie się, ile będzie was kosztować miesięcznie utrzymanie mieszkania. Szczególną uwagę zwróćcie na wydatki związane z utrzymaniem lokalu, czyli wydatki ustalane proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokalu w stosunku do powierzchni użytkowej wszystkich lokali w danym budynku, tj.:

  • podatek od nieruchomości
  • ubezpieczenie nieruchomości
  • koszty zarządzania nieruchomością (tj. wynagrodzenie dla księgowego, wynagrodzenie zarządcy lub wynagrodzenia zarządu)
  • koszt prądu zużytego w częściach wspólnych budynku
  • opłata za ochronę
  • wynagrodzenie dla dozorcy
  • koszt konserwacji budynku i jego otoczenia
  • składka na fundusz remontowy

Pozostałe opłaty mogą być zależne od ilości osób faktycznie korzystających z lokalu, tj.:

  • za dostawę zimnej wody i odprowadzenie ścieków
  • za ciepłą wodę
  • opłata stała za podgrzanie wody (konserwacja kotłowni oraz instalacji)
  • za centralne ogrzewanie
  • koszt odbioru odpadów

Dodatkowo konieczne jest uwzględnienie indywidualnych rachunków za zużycie prądu i gazu oraz za Internet i telewizję.

Powody sprzedaży – warto wiedzieć, dlaczego ktoś sprzedaje nieruchomość, aby zrozumieć związane z tym motywacje. Z doświadczenia wiem, że cel sprzedaży ma zasadnicze znaczenie dla przebiegu transakcji oraz negocjacji. Przykładowo, osoby sprzedające mniejsze mieszkanie i chcące kupić jednocześnie mieszkanie większe (transakcja wiązana), będą mniej elastyczne w odniesieniu do zapisów umowy (wymagać mogą wyższego zadatku, bądź nie zgodzą się na zapisy pozwalające wam warunkowo odstąpić od umowy).

Strony świata – układ pomieszczeń względem stron świata bywa przez kupujących często lekceważony. To błąd – rozkład pomieszczeń determinuje codzienne samopoczucie mieszkańców i zwiększa komfort użytkowania mieszkania. Podczas pierwszych oględzin lokalu zwróćcie uwagę na usytuowanie pomieszczeń. W dużym skrócie: południe przeznaczone jest dla strefy dziennej, północ dla strefy gospodarczej, wschód najlepszy jest na sypialnię, a zachód na pokoje dla dzieci i taras.

Podsumowując, korzystny rozkład pomieszczeń w mieszkaniu powinien się prezentować w następujący sposób:

  • salon – południe, zachód
  • kuchnia – wschód, północ
  • sypialnia – w zależności od indywidualnych potrzeb: wschód, zachód lub północ
  • pokój dziecięcy – zachód
  • gabinet – wschód lub zachód, w zależności od godzin pracy
  • pomieszczenia gospodarcze – północ
  • taras, balkon, ogródek – zachód

Standard wykończenia – sprawdźcie, czy wszystkie okna są szczelne i czy łatwo się otwierają i zamykają, podobnie drzwi wewnętrzne i wejściowe. Sprawdźcie światła w pomieszczeniach oraz instalację elektryczną (dobrym sposobem jest włączenie czajnika elektrycznego i piekarnika w tym samym czasie, aby przekonać się, czy instalacja wytrzyma większe obciążenie). Uważajcie na mieszkania świeżo po remoncie. Szybki i tani remont potrafi ukryć naprawdę duże usterki.

Wyposażenie lokalu – zwykle w mieszkaniu pozostaje sprzęt wbudowany na stałe lub wyposażenie zrobione pod wymiar. Mienie ruchome to osobna kwestia i wymaga indywidualnych ustaleń ze sprzedającym. Warto ustalić, co może zostać w mieszkaniu i za jaką opłatą.

Stan techniczny budynku – aby zapoznać się z ogólnym stanem budynku, należy umówić się na spotkanie z administratorem (w obecności właściciela lokalu) i poprosić o pięcioletni przegląd techniczny budynku (przeglądu technicznego dokonuje się co rok, a raz na 5 lat wymagane jest sporządzenie szczegółowego przeglądu z analizą oddziaływania otoczenia na budynek). Przy okazji w administracji warto dowiedzieć się, jakie ostatnie prace naprawcze były przeprowadzane w budynku, jakie są planowane w najbliższym czasie, czy jest i jakiej wysokości jest zadłużenie lokali wobec wspólnoty / spółdzielni mieszkaniowej, i jaką część tego zadłużenia stanowią zaległości narastające (powyżej 90 dni).

O jakie dokumenty poprosić właściciela mieszkania

Chcąc zweryfikować stan prawny mieszkania oraz potwierdzić część otrzymanych od sprzedającego informacji, powinniście poprosić o poniższe dokumenty bezpośredni i pośrednio związane z przedmiotowym mieszkaniem:

  • numer księgi wieczystej dla lokalu (oraz dla hali garażowej jeśli dotyczy)
  • aktualne powiadomienie o opłatach we wspólnocie / spółdzielni mieszkaniowej
  • sprawozdanie finansowe wspólnoty / spółdzielni mieszkaniowej
  • przegląd techniczny budynku (z ostatniego roku oraz pięcioletni)

Jeśli chodzi o dodatkowe wymagane dokumenty dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, dla którego nie została założona księga wieczysta, to jest to zagadnienie, któremu poświęciłem osobny wpis: Jak kupić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu bez Księgi Wieczystej


Michał Dziemdziela
Pośrednik w obrocie nieruchomościami
Ekspert d/s kredytów hipotecznych

SKONTAKTUJ SIĘ Z AUTOREM