Ustawa o obrocie ziemią rolną na dzień dzisiejszy ogranicza możliwości finansowania przez banki budowy domu systemem gospodarczym, zakup działek, oraz nieruchomości od deweloperów (w tym lokali). Od 30 kwietnia (od dnia wejścia ustawy w życie) we wszystkich bankach panuje spore zamieszanie. Z uwagi na brak jednolitej wykładni zapisów ustawy oraz tworzącą się dopiero praktykę wieczystoksięgową i bankową postaram się wam przybliżyć problematykę tego zagadnienia z perspektywy bankowca.

W tym wpisie dowiesz się:

• Po co została wprowadzona ustawa o obrocie ziemią rolną
• Jakie są zmiany w ustawie o księdze wieczystej i hipotece
• Do jakiej wysokości można wpisać hipotekę na działce rolnej
• Jak odróżnić działkę “rolną” od mieszkaniowej
• Dla jakich działek hipoteka jest wpisywana na starych zasadach
• Co należy zrobić gdy w dokumentach jest rozbieżność w klasyfikacji gruntu
• Jakie inne nieruchomości po za działką są ograniczone ustawą
• Jak odrolnić działkę

W jakim celu wprowadzono ustawę o obrocie ziemią?

Dnia 31 marca 2016 r. Sejm uchwalił ustawę o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Rządowa ustawa w założeniu ma wzmocnić ochronę ziemi przed jej wykupowaniem przez osoby, które nie gwarantują wykorzystania nabywanej ziemi na cele rolnicze, zgodnie z ich przeznaczeniem oraz wykupem ziemi przez obcokrajowców (mi obywateli unii europejskiej). 

Hipoteka na działce rolnej

Zmiany obejmują również treść innych ustaw, w tym ustawę o księgach wieczystych i hipotece.

To właśnie ten zapis jest przyczyną całego zamieszania !

Nieruchomość rolna to działka, która została sklasyfikowana przez gminę jako grunty orne, sady, łąki, pastwiska i grunty pod budynkami, stawami czy rowami, grunty zadrzewione, nieużytki (oznaczenie wg wypisu z rejestru gruntów: R, S, Ł, Ps, Br, Wsr, W, Lzr, N).

Konsekwencją tego zapisu bank nie może ustanowić hipoteki na nieruchomości rolnej w wysokości przewyższającej aktualną wartość gruntu. Akceptowana jest jedynie wysokość zabezpieczenia hipotecznego nie przekraczająca aktualnej wartości nieruchomości (w zależności od banku kwota hipoteki ustanawiana jest na 150%-200% kwoty kredytu).

W jakim banku możecie starać się o kredyt hipoteczny na działkę rolną

W śród banków najszybciej dostosowujących się do zmian, które badają praktykę wieczystoksięgową i działają w oparciu o najbardziej liberalne wytyczne dla kredytów hipotecznych w kontekście ustawy, mogę polecić:

• • Alior Bank

• • BZ WBK

• • ING

• • mBank / mBank Hipoteczny

• PKO BP

Opisane przez mnie możliwości finansowania nieruchomości “rolnych” opracowałem na podstawie przekazanych przez powyższe banki wytycznych dla jednostek sprzedaży.

Na jakiej działce bank się zabezpieczy

Ogólnie rzecz biorąc, bank zabezpieczy się na działce na której będzie mógł ustanowić zabezpieczenie hipoteczne w kwocie przez niego wymaganej.

Działki, których ustawa z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa nie dotyczy, to działki o przeznaczeniu mieszkaniowym:

• B, Bp, Bi (Bz i Ba jeśli jest budynek jednorodzinny całoroczny),
• przeznaczenie mieszkaniowe,
• tereny mieszkaniowe,
• tereny zurbanizowane,
• działka zabudowana.
• działka drogowa (Dr)

Wyjątkiem jest działka drogowa. W przypadku ustanowienia zabezpieczenia hipotecznego na działce, która posiada zapewniony dostęp do drogi publicznej poprzez udział w innej działce stanowiącą drogę, praktyką niektórych banków jest ustanowienie hipoteki łącznej obejmującej kredytowaną działkę oraz udział w drodze. Jeżeli działka, mimo faktycznie pełnione przez nią funkcji drogowej, ma formalnie inne przeznaczenie sąd może odrzucić wniosek o wpis hipoteki łącznej – co dla banku stanowi problem.

Bank może zabezpieczyć się na każdej działce do 3000 m.kw., pod warunkiem ustanowienia hipoteki nie wyższej w stosunku od aktualnej wartości gruntu.

Jeżeli jesteście już właścicielami działki (do 3000 m.kw.), nie zależnie od procedur bankowych (każdy bank zgodzi się na takie rozwiązanie) możecie wnioskować o wypłatę kredytu po prawomocnym wpisie hipoteki w wysokości wymaganej przez bank. Jeżeli macie taką możliwość – skorzystajcie z niej i nie ograniczajcie się do oferty banków, które podjęły już stosowne zmiany w politykach kredytowych i wytycznych dla kredytów hipotecznych. 

Kiedy działka jest “rolna” a kiedy “mieszkaniowa”

Przeznaczenie działki ujęte jest w trzech różnych dokumentach:

1. 1. Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) lub zaświadczenie z gminy o przeznaczeniu nieruchomości w MPZP,

1. 1. Księga Wieczysta,

1. Wypis z rejestru gruntów.

Określone przeznaczenie działki w powyższych dokumentach może się od siebie różnić, a różnice te mogą być inaczej interpretowane przez różne banki.

Zasadniczo najistotniejszym dokumentem jest MPZP lub zaświadczenie z gminy o przeznaczeniu nieruchomości w MPZP. Zgodnie z jego treścią działka musi być w przeważającej części przeznaczona na zabudowę mieszkaniową. Jeżeli tak nie jest, bank zakwalifikuje działkę jako rolną i nie zaakceptuje nieruchomości na zabezpieczenie kredytu, jeżeli wpis hipoteki będzie przewyższać aktualną wartość gruntu.

Drugim istotnym dokumentem jest Księga Wieczysta. W dziale I-O Księgi Wieczystej znajdziecie informacje o przeznaczeniu działki. Jeżeli jej przeznaczenie nie jest mieszkaniowe, koniecznie zweryfikujcie czy jest spójne z określonymi w MPZP.

Wypis z rejestru gruntu określa dla działki opis użytku oraz jej kategorię klasową (np.: “R III” dla działki rolnej 3 klasy). W ujęciu ustawy najistotniejszą informacją jest “opis użytkowania” działki. W przypadku oznaczeń R, S, Ł, Ps, Br, Wsr, W, Lzr, N, podobnie jak w przypadku Księgi wieczystej należy sprawdzić przeznaczenie działki w MPZP. Na podstawie wypisu z rejestru gruntu dokonywane są zmiany w aktualizacji Księgi Wieczystej.

Jeżeli we wszystkich trzech dokumentach nieruchomości przeznaczenie działki jest mieszkaniowe, możecie być pewni przyznania wam kredytu i ustanowienia zabezpieczenia hipotecznego w wymaganej przez bank wysokości na kredytowanej nieruchomości.

Gdy w dokumentach są różne statusy przeznaczenia działki

Z kolei jeżeli są rozbieżności, a MPZP przewiduje przeznaczenie działki na cele mieszkaniowe, przed złożeniem wniosku o kredyt powinniście wymagać od Właściciela działki naniesienia w urzędzie aktualizacji w wypisie z rejestru gruntów (wniosek zostaje rozpatrzony w terminie 30 dni od daty złożenia kompletu dokumentów do urzędu), a następnie złożenia wniosku do sądu ksiąg wieczystych z prośbą o aktualizację przeznaczenia działki w Księdze Wieczystej. Z uwagi, iż aktualizacja następuje na wniosek właściciela a nie z urzędu w administracyjnym toku postępowania, często między tymi dokumentami dochodzi do rozbieżności.

Wybrane banki, na dzień złożenia wniosku kredytowego, dopuszczają możliwość niezgodnych z MPZP informacji w Księdze Wieczystej oraz wypisie z rejestru gruntu pod warunkiem określenia działki w MPZP na cele mieszkaniowe. Niemniej jednak, w zdecydowanej większości przypadków, wypłata kredytu uwarunkowana jest aktualizacją przeznaczenia działki w Księdze Wieczystej (wniosek o wpis hipoteki musi być poprzedzony wnioskiem o zmianę sposobu korzystania w dziale I-O Księgi Wieczystej na podstawie aktualnego wypisu z ewidencji gruntów określającego przeznaczenie działki zgodne z MPZP)

Zakup nieruchomości od dewelopera

Jeżeli planujecie nabyć od dewelopera lokal mieszkalny lub dom przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej / przedwstępnej / deweloperskiej zapoznajcie się z określonym w dokumentach przeznaczeniem działki na której realizowana jest inwestycja deweloperska. W przypadku rozbieżności w dokumentach niektóre banki mogą wymagać aktualizacji w Wypisie rejestru gruntów oraz Księgi Wieczystej przed wypłatą kredytu. Deweloper nie zawsze chętnie i szybko dokona zmian. W konsekwencji będziecie zmuszeni skorzystać z oferty innego banku, który zaakceptuje aktualny stan prawny nieruchomości.

Jeżeli jednak inwestycja deweloperska realizowana jest na nieruchomości rolnej, należy liczyć się z odmową niektórych banków na akceptację nieruchomość na zabezpieczenie kredytu. Dodatkowo ilość banków akceptujących aktualny stan prawny nieruchomości zmniejszy się jeżeli okaże się, że warunki zabudowy i zagospodarowania terenu potwierdzające przeznaczenie działki inne niż rolne, nie były ostateczne na dzień 30 kwietnia 2016 roku.

W przypadku inwestycji deweloperskich realizowanych na nieruchomości rolnej, w których zabezpieczeniem będzie powstający dom (jednorodzinny, bliźniak, w zabudowie szeregowej, inny), niezależnie od posiadanych dokumentów możecie spotkać się z brakiem możliwości przyznania kredytu.

Z uwagi na ciągłe zmiany wprowadzane przez banki, przed podpisaniem umowy należy dokładnie zapoznać się z aktualnymi wytycznymi banku z którego oferty kredytowej chcecie skorzystać.

Odrolnienie działki

Innym sposobem na zakup, budowę domu jest przekształcenie działki z rolnej na budowlaną. Często przekształcenie działki z rolnej na budowlaną jest procesem długo terminowym. Formalności nie jest wiele, jednak urzędy zwlekają z podjęciem decyzji odrolnienia działek. W przypadku działek posiadających pozwolenie na budowę, wyłączenie gruntu z produkcji rolnej odbywa się na podstawie planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy. W tym celu:

1. 1. Geodeta misi wydać operat geodezyjny i na podstawie którego zostanie zaktualizowana mapa ewidencyjnej, (czynność to może zostać wykonana jednocześnie przy sporządzaniu mapy do celów projektowych przy budowie)  Wg dzisiejszych interpretacji, cała działka musi być odrolniona.

1. 1. Rozpoczęcie budowy zgodnie z wydanym pozwoleniem na budowę / przyjęcia zgłoszenia i wytyczeniem budynku w terenie (UWAGA! Niektóre urzędy oczekują ukończenia budowy inne nadają dla gruntów oznaczenie przejściowe: Bp – Zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy).

1. 1. Aktualizuje danych ewidencyjnych w ewidencji gruntów i budynków przez geodetę.

1. Złożenie wniosku o aktualizację sposobu korzystania w dziale I KW na podstawie  aktualnego wypisu z Ewidencji gruntów i budynków. (egib)

Działki bez pozwolenia na budowę, mogą również zostać wyłączone z produkcji rolnej, analogicznie jak w przypadku działek z pozwoleniem na budowę, z pominięciem pkt.2 dot. rozpoczęcia prac budowlanych.

Wyłączenie z produkcji rolnej jest niezbędne dla gruntów o klasie: I, II, III, IIIa, IIIb, IV, IVa, IVb, V i VI, wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego. Dla gruntów pochodzenia mineralnego wyłącznie jeśli są objęte ochroną w oparciu o Uchwałę Rady Gminy. Poza terenami miejskimi, wyłącznie z produkcji rolnej gleb min. I i II może być niemożliwe, dla osoby nie będącej rolnikiem.

Budowa domu na działce rolnej

Rozwiązaniem może być ustanowienie zabezpieczenia hipotecznego na innej nieruchomości akceptowanej przez Bank (może być to wasza nieruchomość lub osób trzecich, które przystąpią do kredytu w charakterze dawców zabezpieczenia).

Jeżeli rynkowa wartość innej nieruchomości jest niższa od wnioskowanej kwoty kredytu, możecie zawnioskować do banku o ustanowienie zabezpieczenia w postaci hipoteki proporcjonalnej na obu nieruchomościach. Rozwiązanie to pozwoli na wpis hipoteki na działce do kwoty nie wyższej niż aktualna wartość gruntu, tym samym zostanie przyjęta jej wartość do wyliczenia wskaźnika LTV (Loan to Value = kwota kredytu w relacji do wartości nieruchomości). Taka forma zabezpieczenia może być przejściowa, a hipoteka w całości przeniesiona na kredytowaną nieruchomość po prawomocnym oddaniu budynku do użytkowania, zmianie przeznaczenia gruntu na mieszkaniowy oraz akceptacji banku na aneks do umowy kredytowej.

Jeżeli bank będzie mieć wątpliwość co do poprawnie sklasyfikowanego przeznaczenia waszej działki, zaproponujcie aby wypłata kredytu nastąpiła po prawomocnym wpisie hipoteki. Jak już wspominałem, praktyka wieczystoksięgowa jak i bankowa wobec wprowadzonej ustawy dopiero się tworzy. Są więc szanse że wpis hipoteki zostanie pozytywnie rozpatrzony przez sąd mimo wcześniejszych zastrzeżeń banku. 

Nowelizacja Ustawy na dniach

Na początku czerwca Nowoczesna złożyła w Sejmie projekt nowelizacji ustawy o obrocie ziemią, który ma ułatwić zaciąganie kredytów hipotecznych. Ministerstwo rolnictwa deklaruje, że jest otwarte na takie zmiany co potwierdza wice minister rolnictwa Zbigniew Babalski. Miesiąc po wejściu w życie ustawy poinformował, że jest już po wstępnych uzgodnieniach ze Związkiem Banków Polskich (ZBP) w kwestii nowelizacji ustawy. Dokładnie w czwartek (23 czerwca) na oficjalnej stronie Ministerstwa Rolnictwa i Rozwoju Wsi zostały opublikowane rozwiązania. Nie naruszając podstawowych celów ustawy ułatwiają udzielenie i ustanowienie zabezpieczenia kredytów i pożyczek na nieruchomości rolnych, o niewielkim obszarze (do 3000 m2). Najistotniejsza propozycja ujęta jest w pkt. 2 wydanego oświaczenia”

Jeśli chcesz wiedzieć, który bank zaakceptuje Twoją nieruchomość na zabezpieczenie kredytu hipotecznego, skontaktujcie sie ze mna – postaram Ci się pomóc: blog@JakKupicMieszkanie.com