Kup mieszkanie, lokatora dostaniesz gratis*

Podpisujecie akt notarialny, zostajecie ujawnieniu w księdze wieczystej jako pełnoprawni właściciele nieruchomości. W końcu nadchodzi dzień, w którym Sprzedający przekazuje wam klucze do waszego wymarzonego mieszkania. Otwieracie drzwi a w mieszkaniu…… w pełni świadomy swoich praw, lokator. Po chwili dowiadujecie się, iż zgodnie z treścią Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, nie macie prawa zamieszkać w kupionym przez was lokalu, co więcej nie macie prawa do niego nawet wejść, macie jednak obowiązek regulować wszystkie opłaty za mieszkanie oraz opłaty eksploatacyjne w terminie. Czy ten scenariusz wydaje się wam być oderwany od rzeczywistości? Nic bardziej mylnego. Z problemem niechcianych lokatorów, którzy bezprawnie zajmują lokal mieszkalny, mierzy się wielu właścicieli nieruchomości w Polsce. W tej samej sytuacji możecie znaleźć się również i wy, nabywając mieszkanie, które jest przedmiotem najmu.

W tym wpisze dowiecie się:
  • Jakie prawa chronią lokatora bezprawnie zajmującego mieszkanie
  • Jakie obowiązki spoczywają na wynajmującym
  • Czy umowa wynajmu z poprzednim właścicielem mieszkania jest ważna
  • Co zrobić by nie kupić mieszkania z niechcianym lokatorem
  • Czym różni się umowa najmu na czas określony od umowy na czas nieokreślony
  • Jak skutecznie rozwiązać/wypowiedzieć umowę najmu
  • Czy Ustawa chroni lokatorów korzystających z lokalu bez umowy

Nadmierna ochrona praw lokatora w Polsce

Dla lokali mieszkalnych, nie zależnie od zapisów umowy najmu, stosuje się zapisy wspomnianej Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

W świetle obowiązującego prawa właściciel nie może wyrzucić lokatora z mieszkania. Niezbędny w tym celu jest prawomocny wyrok sądu, o który niezwykle trudno. Postępowania sądowe ciągną się niekiedy latami. Co więcej, jeśli eksmitowanej osobie przysługuje prawo do lokalu zastępczego, komornik sądowy nie może wyrzucić lokatora z mieszkania, dopóki gmina nie zapewni takiej osobie lokalu zastępczego. Ze względu na niewielką ilość lokalów socjalnych, okres oczekiwania na lokal zastępczy może trwać nawet kilka kolejnych lat.

Jeśli tego byłoby mało, w całym okresie toczących się postępowań administracyjnych na właścicielu nieruchomości spoczywa obowiązek zapewnienia mieszkania niepłacącym lokatorom.

Ustawa miała chronić lokatorów przez „czyścicielami kamienic”, niefortunnie jej zapisy naruszyły interes osób prywatnych, wynajmujących swoje mieszkanie.

Umowa wynajmu zawarta z poprzednim właścicielem jest ważna

Kupując mieszkanie od dotychczasowego właściciela, jako nabywcy lokalu wstępujecie w stosunek najmu na miejsce Sprzedającego. Tym samym stajecie się związani umową zawartą przez swojego poprzednika, o czym mówi Art. 678 Kodeksu Cywilnego.

 

Przed zakupem mieszkania

Jeśli kupujecie mieszkanie, które jest przedmiotem najmu, poproście sprzedającego o udostępnienie wam kopii umowy zawartej z najemcą. We wszystkich transakcjach istotny jest czynnik ludziki, dlatego też postarajcie się doprowadzić do spotkania między wami a najemcami w obecności sprzedającego. Z rozmowy będziecie w stanie dowiedzieć się, czy najemca znalazł już inną nieruchomość do wynajęcia, czy też sprzedaż mieszkania go zaskoczyła i może stwarzać problemy z opuszczeniem lokalu.

Przed podpisaniem Aktu Notarialnego umowy właściwiej musicie mieć pewność, iż umowa wynajmu wygasła lub została skutecznie rozwiązana a lokator opuścił kupowane przez was mieszkanie.

Rozwiązanie umowy najmu

Umowa może być zawarta na czas określony lub nieokreślony. Jej rozwiązanie w zależności od formy umowy różni się od siebie.

Umowa najmu na czas określony

Umowa może zostać rozwiązana przed czasem wyłącznie za porozumieniem stron. Osobiście wymagam, aby podpisy pod zawartym przez strony porozumieniem, jak i zawartą umową wynajmu zostały potwierdzone notarialnie. Nie można wówczas podważyć ich autentyczności dodatkowo zyskujecie dokumenty są opatrzone datę pewną. Koszt takiego poświadczenia jest niewielki (około 25 PLN za podpis).

W sytuacji, w której umowa najmu ma zakończyć się przed podpisaniem aktu notarialnego umowy właściwej, poproście sprzedającego o dokument potwierdzający skuteczne powiadomienie wynajmującego o wygaśnięciu umowy z terminem, na jaki umowa została zawarta.

Umowa najmu na czas nieokreślony

Za umowę zawartą na czas nieokreślony uważa się także umowę, w której nie określono czasu jej trwania, ani nie wynika on w sposób jednoznaczny. Rozwiązanie umowy zawartej na czas nieokreślony odbywa się poprzez jej wypowiedzenie dokonane przez jedną ze stron z zachowaniem właściwego terminu wypowiedzenia.
Jeżeli strony nie określiły w umowie terminu wypowiedzenia, obowiązuje termin Ustawowy. Ustawowy termin wypowiedzenia umowy zawartej na czas nieoznaczony, zgodnie z Art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego, wynosi 3 miesiące. Zgodnie z zapisami Ustawy o ochronie praw lokatorów, wynajmującemu lokal mieszkalny nie przysługuje prawo do rozwiązania umowy najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia.

Wynajmujący musi dokonać wypowiedzenia umowy najmu na piśmie pod rygorem nieważności oraz podać przyczynę wypowiedzenia. Dodatkowo wypowiedzenie umowy najmu przez właściciela mieszkania może nastąpić wyłącznie z przyczyn określonych w art. 11 ust. 2 wspomnianej Ustawy o ochronie praw lokatorskich, przez co jej rozwiązanie jest znacznie trudniejsze niż w przypadku umowy zawartej na czas określony.

Co jeszcze po za wypowiedzeniem/rozwiązaniem umowy najmu

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego przez sprzedającego z zachowaniem przepisów Ustawy o ochronie praw lokatorów nie zamyka w pełni ryzyka nabicia nieruchomości z niechcianymi lokatorami. Ta sama Ustawa chroni bowiem lokatorów, którzy zamieszkują przedmiotowy lokal bez tytułu prawnego (bezumownie). Poza skutecznie rozwiązaną umową najmu kluczową kwestią jest opróżnienie lokalu przez najemcę. Podpisany przez najemcę i wynajmującego protokołu przekazania lokalu powinien ostatecznie rozwiać wszelkie wątpliwości. Tu również sugerowałbym, aby podpisy pod protokołem zostały potwierdzone notarialnie.

  • Jest jedna bezpieczna forma wynajmu nieruchomości – najem okazjonalny. Trzeba spełnić sporo warunków formalnych, ale wtedy właściciel nieruchomości jest w pełni chroniony. Warto sprawdzić czy taka forma umowy została podpisana.
    Pozdrawiam
    Michał

    • Cześć Michał, Oczywiście zgodzę się, jednak z mojej wiedzy nie zapadł jeszcze ani jeden prawomocny wyrok sądu dot. wynajmu okazjonalnego.Po za tym jeśli nawet została zawarta umowa najmu okazjonalnego warto zadbać o formalności i mieć pewność, iż mieszkanie które jest przedmiotem transakcji w dniu zakupu nie jest wynajmowane.