Wnioskując o kredyt hipoteczny, jesteście zobowiązani do wyboru formy jego spłaty:  raty równe czy malejące? Zdecydowana większość z was wybiera raty równe (z moich obserwacji około 95% osób wnioskujących o kredyt hipoteczny). O ile w większości przypadków jest to dla mnie uzasadnione, bo rozumiem że korzystniejszy wariant spłaty kredytu dla was nie koniecznie musi być tańszy, to zacząłem się zastanawiać na ile wasz wybór jest świadomy.

W tym wpisie dowiesz się:

• • Jak wyliczana jest rata kredytu

• • Co wpływa na wysokość raty kredytu

• • Jak przebiega spłata kredytu w ratach równych

• • Jak przebiega spłata kredytu w ratach malejących

• • Kiedy wysokość raty malejącej będzie równa racie równej

• • Ile możesz zaoszczędzić na kredycie wybierając ratę malejącą

• • Przy jakich ratach masz wyższą zdolność kredytową

• • Jaka rata bardziej obciąży twój budżet domowy

• Którą formę spłaty wybrać, jeśli rozważasz przedterminową spłatę kredytu

Spłata kredytu hipotecznego odbywa się w miesięcznych ratach. Każda rata kredytu składa się z części kapitałowej i odsetkowej. Część kapitałowa spłaca ułamek pożyczonej od banku kwoty. Część odsetkowa to wynagrodzenie dla banku w postaci odsetek.

Każdy bank w swojej ofercie przewiduje możliwość wyboru spłaty kredytu. Do waszej decyzji pozostaje wybór spłaty kredytu w ratach równych (annuitetownych) lub malejących. Forma spłaty z jednej strony wpływa na koszt odsetkowy kredytu, z drugiej na ddwaszą zdolność kredytową. Zasadnicza różnica pomiędzy ratami równymi a malejącymi tkwi w zmiennym stosunku proporcji części kapitałowej i odsetkowej raty. Różnice pomiędzy ratami równymi a malejącymi są proporcjonalnie większe im dłuższy okres kredytowania i wyższe oprocentowanie kredytu.

Do porównania różnic między ratą równą a malejącą przyjmijmy uproszczony obraz rzeczywistości (bez uwzględnienia ryzyka zmiennej stropy procentowej, inflacji etc.)

Raty równe

Zgodnie z harmonogram spłaty kredytu w ratach równych  wasze comiesięczne zobowiązanie względem banku jest takie samo w całym okresie kredytowania. W analizowanym przypadku rata kredytu wynosi 1 649,19 PLN. Możecie zauważyć jak zmieniają się proporcje między częścią kapitałową a odsetkową. Na początku będziecie spłacali głównie odsetki i małą część kapitału. Z upływem czasu te proporcje będą się odwracały. Pod koniec okresu spłaty, ostatnie raty kredytu będą zawierały głównie część kapitałową. Możecie to z łatwością zaobserwować w przygotowanym przez mnie fragmencie harmonogramu spłaty kredytu.

Raty malejące

Harmonogram spłaty kredytu w ratach malejących zakłada systematyczny spadek comiesięcznej raty. Część kapitałowa raty jest stała w całym okresie spłaty kredytu. Wysokość miesięcznej raty kapitałowej obliczana jest przez podzielenie przyznanej kwoty kredytu przez liczbę wszystkich rat. Część odsetkowa wyliczana jest od kwoty jeszcze niespłaconego salda kredytu. Ponieważ z miesiąca na miesiąc jest coraz mniejsze saldo do spłaty, naliczane są niższe odsetki. Najwyższa jest pierwsza rata kredytu a każda kolejna jest od niej mniejsza. Pierwsza rata, wynosi 2 135,83 PLN. Każda kolejna rata zmniejsza się o 3,62 PLN, a po 11 latach spłaty kredytu okaże się dopiero niższa od raty stałej.

Koszt odsetkowy

Niezależnie od to, czy są to raty równe, czy malejące, na początku spłaty kredytu płacimy niemal identyczną ilość odsetek. Doskonale to widać na przykładzie pierwszej raty kredytu, gdzie część odsetkowa raty równej jest tej samej wysokości co raty malejącej. Z uwagi jednak na szybciej spłacany kapitał kredytu, w całym okresie kredytowania w ratach malejących poniesiecie niższy koszt odsetkowy w stosunku do kredytu spłacanego w ratach równych.

Ile zaoszczędzicie spłacając kredyt w ratach malejących

Najpierw trzeba odpowiedzieć sobie na pytanie ile trzeba mieć by zyskać więcej? Pierwszych kilka lat od wypłaty kredytu w ratach malejących płacicie wyższą ratę kredytu. W analizowanym modelu z początku o 486,65 PLN w stosunku do raty kredytu spłacanego w ratach równych. Dopiero po 11 latach odczujecie korzyści z dokonanego wyboru, gdy wysokość raty malejącej będzie równa racie stałej. Do tego czasu za ten sam kredyt zapłacicie o 32 972,03 PLN więcej niżeli spłacalibyście go w ratach równych.

Poniesiony wyższy koszt spłacanej raty kredytu procentuje w późniejszym okresie spłaty. Oszczędności będą się generowały co miesiąc w coraz wyższej wysokości.

W podanym przykładzie różnica w wartości odsetek po 30 latach spłaty kredytu w ratach malejących wyniesie 58 605,84 PLN i stanowi różnicę w koszcie odsetkowym kredytu.

91 577,87 PLN – 32 972,03 PLN =  58 605,84 PLN

Co na dzień przyznania kredytu wydaje się być istotnym kryterium wyboru. Należy jednak uwzględnić inflację w okresie spłaty kredytu (utratę wartości pieniądza w czasie) i potencjalnie zaoszczędzone pieniądze za 30 lat będą o mniej warte niż są dziś.

Z tego też powodu, dokonujący wyboru musicie odpowiedzieć sobie na podstawowe pytanie: Czy wolicie przez najbliższe 11 lat mieć niższą ratę kredytu czy niższy koszt odsetkowy w całym okresie kredytowania?

Raty równe czy malejące

Choć na pierwszy rzut oka wydaje się, że spłata kredytu w ratach malejących jest dla was najlepsza (z uwagi na niższy koszt odsetkowy) to nie do końca może to być dla was najkorzystniejszy wybór.

Raty malejące w początkowych latach spłaty są dużo wyższe w stosunku do kredytu spłacalnego w ratach równych. Przekłada się to bezpośrednio na waszą zdolność kredytową. Bank przyjmując wasze comiesięczne obciążenie z tytułu obsługi wnioskowanego kredytu zawsze odniesie się do wysokości pierwszej raty kredytu wynikającej z harmonogramu jego spłaty. Z tego też powodu raty malejące nie są wskazane dla kogoś, kto wnioskuje o kredyt na granicy zdolności kredytowej. Idąc dalej, im mniejsza comiesięczna spłata raty kredytu, tym łatwiej go uzyskać. Wybierając raty równe macie szansę na przyznanie wam wyższej kwoty kredytu.

Spłata kredytu w ratach malejących może nadmiernie obciążyć wasz budżet domowy w pierwszych latach spłaty kredytu (w analizowanym przykładzie rata malejąca jest równa wysokości racie stałej przez 11 lat spłaty). Decydując się na formę spłaty kredytu w ratach malejących, warto dowiedzieć się jak wygląda w konkretnym banku procedura przejścia na spłatę kredytu w ratach równych. W większości przypadków tego rodzaju zmiana wymaga jedynie złożenia waszego oświadczenia i podpisania aneksu do umowy kredytowej. Zmiana z rat równych na raty malejące zazwyczaj wymaga od was przedłożenia do banku kompletu dokumentów finansowych oraz nieruchomości (tak jak przy wniosku o nowy kredyt hipoteczny).

Największą zaletą rat malejących jest znacznie niższy koszt  odsetkowy kredytu w całym okresie jego spłaty. Jest to dobry wybór dla tych z was, którzy chcą zapłacić za kredyt jak najmniej a posiadają wysoką zdolność kredytową i są przygotowani na ponoszenie wyższych rat w pierwszym okresie spłaty kredytu. Jest to też korzystniejszy wariant, dla tych z was którzy chcą przedterminowo spłacić kredyt. 

Interesuje Cię ten temat? Skontaktuj się z autorem artykułu.

Michał Dziemdziela Pośrednik w obrocie nieruchomościami Ekspert d/s kredytów hipotecznych SKONTAKTUJ SIĘ Z AUTOREM

---