Jak sprzedać stare mieszkanie i kupić nowe

Transakcje wiązane (sprzedaż starego mieszkania i zakup nowego) są często spotykane na rynku nieruchomości. Struktura tego rodzaju transakcji wymaga przygotowania z waszej strony dokładnego planu działania. Jeśli dodatkowo transakcję zakupu będziecie finansować ze środków pozyskanych z kredytu hipotecznego, należy pod uwagę wziąć kilka możliwych scenariuszy.

W tym wpisze dowiecie się:
  • Jak może wyglądać harmonogram płatności na rynku wtórnym.
  • Jak może wyglądać harmonogram płatności w umowie z deweloperem.
  • W jaki sposób sprzedać swoje stare mieszkanie chcąc kupić nowe?
  • Czy można nadpłacić kredyt zaciągnięty na nowe mieszkanie po sprzedaży starego?
  • Jaki schemat transakcji wiązanej daje wam największe możliwości przyznania kredytu hipotecznego na korzystnych warunkach?
  • Który wariant transakcji minimalizuje poniesienia przez Was stratę waszych oszczędności?

Zakup nowej nieruchomości a termin płatności?

Dla transakcji wiązanej kluczowe znaczenie odgrywa termin płatności. W przeważającej części przypadków większy wpływ na warunki transakcji będziecie mieć sprzedając własne mieszkanie na rynku wtórnym niż na transakcję zakupu w odniesieniu do nowego mieszkania.

 

Rynek wtórny

W odniesieniu do transakcji na rynku wtórnym najczęściej spotykamy się z zapłatą zaliczki/zadatku przy podpisaniu umowy przedwstępnej oraz pozostałej kwoty po zawarciu umowy ostatecznej. 

 

O ile przebieg transakcji na rynku wtórnym zasadniczo przebiega zgodnie z przedstawionym powyżej scenariuszem, często spotykam się z sytuacją w której sprzedającemu zależy na możliwości korzystania z mieszkania przez kilka miesięcy po jego sprzedaży i przeniesieniu prawa własności na rzecz nowego właściciela. W takiej sytuacji ostateczny termin przekazania lokalu powinien zostać dokładnie określony w akcie notarialnym. Innym rozwiązaniem, dającym ten sam efekt, jest zawarcie umowy najmu okazjonalnego ze sprzedającym po wcześniejszym nabyciu i przekazaniu nieruchomości nowemu właścicielowi.

Rynek pierwotny (deweloper)

1. Transakcje na rynku pierwotnym najczęściej wiążą się z formą zadatkowania ceny nieruchomości (domu lub mieszkania) wraz z postępem zaawansowania prac budowlanych całej inwestycji deweloperskiej. Przykład takiej transakcji prezentuję poniżej.

2. Możecie jednak spotkać się z sytuacją w której deweloper dopuszcza możliwość płatności w dwóch transzach z czego pierwsza rata może stanowić np. 10% ceny nieruchomości, a druga 90% płatna w terminie kilku dni po oddaniu inwestycji do użytkowania.

3 .Deweloper może wymagać od was zapłaty 100% ceny, niezależnie od stanu zaawansowania, po zawarciu umowy deweloperskiej. Jest to możliwe i akceptowane przez rynek (w tym również banki) pod warunkiem, że deweloper prowadzi dla swoich klientów zamknięty rachunek powierniczy. Zgromadzone na nim środki zostają przekazane deweloperowi dopiero po przeniesieniu prawa własności nabywanej nieruchomości na rzecz Kupującego.

 

W przypadku nieruchomości oddanych już do użytkowania odstępuje się od zamkniętego rachunku powierniczego dewelopera a płatność dokonywana jest przed lub zawsze bezpiecznie dla was po zawarciu aktu notarialnego przenoszącego własność nabywanej nieruchomość na rzecz Kupującego.

Schemat transakcji wiązanej, sprzedaż starego mieszkania i zakup nowego

Jeśli wiecie  jak  będzie przebiegać wasza transakcja zakupu nowej nieruchomości możecie lepiej przygotować się do sprzedaży własnego mieszkania. Transakcje wiązane nie należą do prostych i mogą przysporzyć wam wiele problemów. Istotą każdej transakcji, w tym w szczególności transakcji wiązanej, jest zrozumienie i pogodzenie oczekiwań drugiej strony pozostając elastycznym na miarę waszych możliwości.

Wariant I

Jeśli  posiadacie  zdolność kredytową na sfinalizowanie transakcji zakupu nowej nieruchomości, możecie rozważyć sprzedaż własnej nieruchomości po nabyciu nowego mieszkania. Środki ze sprzedaży będziecie mogli przeznaczyć na częściową spłatę kredytu lub w przypadku kredytu wypłacanego w transzach zrezygnować z niewypłaconej części kredytu hipotecznego, dokonując zapłaty pozostałej kwoty na rzecz dewelopera z własnych środków pozyskanych ze sprzedaży starego mieszkania.

Chcąc skorzystać z tego scenariusza, przy wyborze oferty kredytu hipotecznego musicie zwrócić szczególną uwagę na wysokość prowizji od udzielonego kredytu, czyli jednorazowej płatność przy wypłacie kredytu, która liczona jest od przyznanej kwoty kredytu (przyznanej a nie wypłaconej) oraz na prowizję do wcześniejszej częściowej spłaty kredytu (liczonej od  nadpłacanego salda kredytu).

Przy okazji chciałbym wam przypomnieć, iż zgodnie z rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego wasz wymagany wkład własny nie może być niższy niż 10% ceny transakcji. Z uwagi na większą dostępność ofert na rynku oraz korzystniejsze ich warunki cenowe, swoim Klientom rekomenduję wkład własny na poziomie conajmnien 20%.

Poniżej prezentuję omówiony przykład:

Wariant II

Inny spotykany scenariusz przewiduje podpisanie Przedwstępnej Umowy Sprzedaży starego mieszkania z kupującym, który zgodzi się na finalizację transakcji w późniejszym czasie. Praktycznie termin powyżej 3 miesięcy będzie przez większość kupujących uznawany za termin odbiegający od standardowo przyjętego na rynku nieruchomości. Należy liczyć się również, iż zaakceptowany przez kupującego późniejszy termin podpisania Aktu Notarialnego przenoszący własność mieszkania na jego rzecz może zostać wykorzystana jako argument do negocjacji ceny.

W sytuacji, w której środki ze sprzedaży starego mieszkania zostaną przekazane deweloperowi na poczet nabywanego mieszkania zaś pozostała kwota będzie pochodzić z kredytu hipotecznego, mierzycie się z transakcją finansowania naprzemiennego. Dla większości banków będzie stanowić to problem. Zgoda banku na finansowanie naprzemienne często bywa rozpatrywana wyłącznie w ramach indywidualnych decyzji departamentu ryzyka kredytowego i wiąże się z koniecznością wniesienia minimalnego wkładu własnego przed wypłatą kredytu (w zależności od banku minimum 10% lub 20% kwoty transakcji). Wypłata ostatniej transzy kredytu musi z kolei domykać transakcję. Zawarta umowa przedwstępna sprzedaży starego mieszkania załączona do wniosku kredytowego będzie dobrze widziana przez bank.

Wariant II w porównaniu z I pozwala wam uzyskać kredyt na lepszych warunkach, gdyż wnioskujecie o niższy kredyt deklarując równocześnie swój wyższy wkład własny. Zawierając umowę przedwstępną powinniście zadbać o korzystne dla was zapisy i rozsądnie określić wysokość zadatku, kalkulując ryzyko w przypadku gdyby transakcja nie doszłaby do skutku lub finansowanie na przemienne niezostanie zaakceptowane przez bank.

Poniżej przykładowa stryktura transakcji zgodna z opisanym przykładem:

Wariant III

Plan trzeci, daje możliwość wybrania najkorzystniejszej, często najtańszej, oferty kredytu hipotecznego na rynku. Realizowany jest również przez osoby, które przed otrzymaniem kredytu na nową nieruchomość, muszą spłacić swoje inne zobowiązania kredytowe.

 

Wariant III zakłada sprzedaż starego mieszkania z odroczonym terminem jego przekazania nowemu właścicielowi lub możliwością jego wynajmu przez niezbędny dla Wam okres . Przy tym założeniu wystawiając mieszkanie na sprzedaż musicie przyjąć, iż cena waszego mieszkania najprawdopodobniej będzie podlegać negocjacji przez kupującego. W zamian dostaniecie gotówkę, którą w zależności od sytuacji będziecie mogli  przeznaczyć na zakup nowego mieszkania lub spłatę kredytów wpływających na wasza zdolność kredytową.

Dodatkowo proces wnioskowania o kredyt hipoteczny na zakup nowego mieszkania możecie rozpocząć jeszcze przed sprzedażą starego bez konieczności zawierania zobowiązujących umów przedwstępnych oraz angażowania własnych środków tytułem zadatku.

Czy zgodzicie się ze mną, że ten wariant minimalizuje Wasze ryzyko poniesienia straty w przypadku jeśli coś pójdzie niezgodnie z planem?

Transakcja wiązana, co może wyjść nie tak?

Odpowiedź na to pytanie, jak na wiele podobnych w odniesieniu do pojedynczej transakcji, brzmi tak podobnie….. wszystko może wyjść nie tak jak planowaliście, a prawdopodobieństwo, że napotkacie na komplikacje jest dwa razy wyższe. Musicie bowiem domknąć dwie transakcje a każdy przedstawiony przez mnie scenariusz ma swoje mocne i słabe strony.

Z pewnością  wiele zależy od ludzi. Zarówno osoby kupujące wasze stare mieszkanie jak i sprzedające wam nowe powinny mieć świadomość całego przedsięwzięcia. W przypadku zawarcia wiążących was umów przedwstępnych zastanówcie się nad wysokością ewentualnego zadatku. Jeśli finansujecie transakcję z kredytu hipotecznego, spotkajcie się wcześniej z pośrednikiem kredytowym w celu wstępnej weryfikacji waszej zdolności kredytowej. Upewnijcie się również, iż kupujący od was mieszkanie są również świadomi swojej zdolności kredytowej (jeśli stracicie kupujących sami możecie mieć problem aby wywiązać się z zobowiązań względem drugiej strony sprzedającej wam nowe mieszkanie).

Interesuje Cię ten temat? Skontaktuj się z autorem artykułu.


 

Michał Dziemdziela
Pośrednik w obrocie nieruchomościami
Ekspert d/s kredytów hipotecznych

SKONTAKTUJ SIĘ Z AUTOREM                      INNE WPISY AUTORA