Oprocentowanie, Marża czy Prowizja? Jak wybrać najtańszy Kredyt Hipoteczny

Który kredyt hipoteczny jest najniższy? A czy tańszy kredyt znaczy lepszy? Oferta, którego banku jest najlepsza? To najczęściej zadawane mi pytania przez Klientów. Oczywiście najlepsza oferta kredytu hipotecznego to ta, która jest dopasowana na miarę  potrzeb i możliwości Klienta. Zupełnie inna oferta Kredytu Hipotecznego będzie najlepsza dla inwestora, który chce nabyć nieruchomość i szybko ją sprzedać a inna dla Klienta kupującego nieruchomość na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Największy problem mam z odpowiedzią na pytanie, czy tańszy kredyt hipoteczny jest faktycznie tańszy?

W tym wpisze dowiecie się:
  • Czy droższy kredyt może być leszy?
  • Czy tańszy kredyt jest faktycznie tańszy?
  • Jaki jest koszt Prowizji dla kredytu hipotecznego?
  • Kiedy korzystniejsza jest niższa Marża kosztem wyższej Prowizji?
  • Kiedy rata kredytu hipotecznego jest będzie niższa a kiedy wyższa?
  • Co w kredycie hipotecznym jest ważniejsze, Marża czy Prowizja dla banku?
  • Czy Oprocentowanie kredytu hipotecznego się zmienia i dlaczego się zmienia?
  • Czy w porównując oferty kredytowych hipotecznych  porównywać Marżę czy Oprocentowanie?

Koszt Kredytu Hipotecznego dla potrzeb poruszanego problemu ograniczam do kosztu Prowizji dla banku oraz kosztu Odsetkowego. Celowo pomijam cross selling stosowany przez większość banków i koszt utrzymania dodatkowych produktów z tym związany np. koszt ubezpieczenia na życie, opłat za kartę kredytową itp. Jeśli przez was wybranej ofercie banku koszt ten występuje, możecie przyjąć, iż powiększa on koszt prowizji (jeśli ponoszony jest jednorazowo) lub kosz Odsetkowy, jeśli jest ponoszony cyklicznie lub z każdą kolejną ratą kredytu.

Koszt Prowizji dla banku w Kredycie Hipotecznym

Prowizja naliczana jest od przyznanej przez bank kwoty Kredytu Hipotecznego. Stanowi jednorazowy koszt w postaci opłaty pobieranej przez bank przy udzieleniu, a dokładniej przy wypłacie kredytu. W ofertach kredytowych banki zazwyczaj przedstawiają jej wysokość wyrażoną w procentach. Najczęściej w ofertach banków Prowizja od kredytu mieści się w granicy od 0% do 2% od kwoty przyznanego kredytu.

Przykład:

Bank udzielił Kredyt Hipoteczny w wysokości 300 000 PLN. Prowizja dla banku wynosi  2% przyznanej kwoty kredytu. Kredytobiorca wypłacając kredyt będzie musiał zapłacić do banku kwotę 6.000 PLN lub wypłacony kredytu zostanie pomniejszony o równowartość kwoty

Koszt Odsetkowy w Kredycie Hipotecznym

Spłata Kredytu Hipotecznego odbywa się w miesięcznych ratach kapitałowo– odsetkowych (więcej o racie Kredytu Hipotecznego pisałem już tutaj).

Kapitał + Odsetki = Rata Kredytu Hipotecznego

  • Część kapitałowa raty spłaca ułamek pożyczonej od banku kwoty, im dłuższy okres kredytowania tym niższa miesięczna rata kredytu z uwagi iż spłata kapitału jest rozłożona na dłuższy czas, czyli większą liczbę rat  (Uwaga: im dłuższy okres kredytowania tym wyższy koszt odsetkowy kredytu w całym okresie spłąty).
  • Część odsetkowa raty stanowi wynagrodzenie dla banku w postaci naliczonych odsetek od pozostałej do spłaty kwoty kredytu (im niższe Oprocentowanie tym niższe naliczone odsetki od kredytu, a więc niższa część odsetkowa raty, w konsekwencji niższa rata kredytu).

Oprocentowanie jest jednym z parametrów, który w sposób bezpośredni określa koszty odsetkowy kredytu. Oprocentowanie dla kredytów hipotecznych  składa się z dwóch elementów.

Marża + Stopa Referencyjna (np. WIBOR 3M) = Oprocentowanie Kredytu Hipotecznego

  • Marża ustalana jest indywidualnie przez każdy bank. Jest niezmienna w całym okresie kredytowania (jej wartość zapisana jest w umowie kredytowej).
  • Stopa referencyjna jest równa Oprocentowaniu po, którym banki pożyczają sobie nawzajem pieniądze. Jej wartość jest ustalana codziennie na podstawie ofert kilkunastu największych banków. Dla Kredytów Hipotecznych w PLN przyjmuje wartość notowań stawki WIBOR 3M (na okres trzech miesięcy) lub WIBOR 6M (na okres sześciu miesięcy), która na dzień dzisiejszy jest nieco wyższa w porównaniu do WIBOR 3M. W zależności od przyjętej przez bank stopy referencyjnej, Oprocentowanie Kredytu Hipotecznego będzie podlegać aktualizacji w okresach trzech lub sześciomiesięcznych.

Oprocentowanie kredytu zmienia się wraz z zmianą notowań Stopy Referencyjnej. Tak wiec Oprocentowanie Kredytu Hipotecznego  (przyznanego na tych samych warunkach) w 2012 roku było równe 6,93%,  gdzie w 2018 roku będzie wynosić 3,50%

 

 

Jesteście ciekawi jak WIBOR wpływa na wysokość raty Kredytu Hipotecznego i jakie ryzyko musicie zaakceptować decydując się na Kredyt Hipoteczny? Zapraszam tutaj, gdzie temu zagadnieniu poświęciłem odrębny wpis na blogu. Aktualne notowania stawki WIBOR znajdziecie bezpośrednio u źródła na stronie GPW Benchmark S.A. – jest to spółka odpowiedzialna za opracowywanie i rozwój oferty wskaźników referencyjnych dla polskiego rynku finansowego.

Wiedząc iż banki przyjmują różną metodologię doboru stup referencyjnych, porównując konkurencyjność danej oferty Kredytu Hipotecznego porównujcie jego Oprocentowanie a nie tylko Marżę banku!

Co w Kredycie Hipotecznym jest ważniejsze, niższa Marża czy Prowizja?

W ofertach Kredytów Hipotecznych występuje silna zależność pomiędzy wysokością Prowizji a wysokością Marzą. Kredyt z wyższą Prowizją ma niższą Marzę i na odwrót, kredyty bez Prowizji ma wyższą Marzę. Co do zasady Marża ma większe znaczenie na koszt Kredytu Hipotecznego niż Prowizja. Ale czy tak jest zawsze?

Wyjątkiem od tej reguły są kredyty o krótkim okresie kredytowania. Koszt Prowizji może okazać się wyższym kosztem w porównaniu z kosztem naliczonych odsetek.

Przykład:

Wariant 1
Kredyt Hipoteczny na kwotę 300 000 PLN, okres kredytowania 30 lat.

Oferta Banku I Oferta Banku II
Kwota kredytu 300.000 PLN 300.000 PLN
Prowizja banku 2 % 0 %
Oprocentowanie 3,71 % 4,01 %
Marża 1,90 pp 2,20 pp
Wibor 1,81 % 1,81 %
Koszt Kredytu Hipotecznego:
Koszt prowizji 6.000 PLN 0 PLN
Koszt odsetek 197.717 PLN 216.231 PLN
Razem 203.717 PLN 216.231 PLN

Wariant 2
Kredyt Hipoteczny na kwotę 300 000 PLN, okres kredytowania 8 lat.

Oferta Banku I Oferta Banku II
Kwota kredytu 300.000 PLN 300.000 PLN
Prowizja banku 2 % 0 %
Oprocentowanie 3,71 % 4,01 %
Marża 1,90 pp 2,20 pp
WIBOR 1,81 % 1,81 %
Koszt Kredytu Hipotecznego:
Koszt Prowizji 6.000 PLN 0 PLN
Koszt Odsetek 47.179 PLN 51.185 PLN
Razem 53.179 PLN 51.185 PLN

Wariant 1 – Oferta I jest tańsza o około 12 500 PLN

Wariant 2 – Oferta II jest tańsza o około 1 900 PLN

Niższa Marża kosztem wyższej Prowizji, czy to się opłaca?

Jak sami widzicie dla Kredytów Hipotecznych o długim okresie kredytowania (Wariant nr 1 z przykładu powyżej) wysokość Oprocentowania jest znacząca. Dlatego być może warto jest ponieść koszt Prowizji i skorzystać z Oferty Banku z niższą Marżą, zaoszczędzając w perspektywie 30 lat kwotę 12 500 PLN.

Czy taniej znaczy lepiej i czy tańszy kredyt jest faktycznie tańszy?

To zależy, w mojej ocenie nie zawsze jest tańszy i nie dla wszystkich jest lepszy.

Po pierwsze musicie dysponować kapitałem, który będziecie mogli przeznaczyć na koszt Prowizji dla banku (w omawianym przykładzie jest to kwota 6 000 PLN, czyli 2% przyznanej kwoty Kredytu Hipotecznego). Może to stanowić problem, biorąc pod uwagę pozostałe koszty jakie musicie ponieść w związku z zakupem nieruchomości np.:

  • wymagany wkład własny przez bank (10%-20% ceny transakcji lub wartości nieruchomości)
  • wynagrodzenie dla pośrednika nieruchomości (średnio 2%-3,5% ceny transakcji wynikającej z umowy)
  • wynagrodzenie notariusza – taksa notarialna (zależy od ceny transakcji, więcej na ten temat znajdziecie tutaj)
  • podatek od czynności cywilnych (PCC w wysokości 2% wartości nieruchomości)

Po drugie, zastanówcie się przez chwilę, która oferta Kredytu Hipotecznego jest korzystniejsza dla banku i dlaczego? Bank ponosi mniejsze ryzyko i być pomoże podobną stopę zwrotu z przyznania kredytu z wyższą Prowizją i niższą Marżą. A to znaczy, że  kredyt z Prowizją 0% i wyższą Marżą może być korzystniejszy dla was. Dlaczego? Porównując oferty zapominamy uwzględnić:

  • poziomu inflacji a za nią idący spadek siły nabywczej pieniądza (12.500PLN dziś nie jest równe tej kwocie w przyszłości za 30 lat)
  • możliwość nadpłaty kredytu w trakcie jego spłaty i ponownego przeliczenie odsetek od niższego już salda kredytu
  • sprzedaży (zamiany) mieszkania i wcześniejszej całkowitej spłaty kredytu
  • możliwości refinansowania lub konsolidacji kredytu w przyszłości w innym banku na lepszych dla was warunkach
  • renegocjacji warunków umowy kredytowej w przyszłości (w sytuacji w której będziecie zmuszeni zawrzeć aneks do umowy np. odłączenie / przyłączenie kredytobiorcy, bank będzie mieć prawo do zmiany wysokości Marzy oraz ponownego naliczenia Prowizji od kwoty pozostałej do spłaty)

Mając teraz świadomość, który kredyt jest droższy a który tańszy i czy tańszy Kredyt Hipoteczny jest faktycznie taszy, musicie sami zdecydować, która oferta Kredytu Hipotecznego jest dla was najlepsza  🙂 


 

Michał Dziemdziela
Pośrednik w obrocie nieruchomościami
Ekspert d/s kredytów hipotecznych

SKONTAKTUJ SIĘ Z AUTOREM                      INNE WPISY AUTORA