Gdy pośrednik nieruchomości twierdzi: „na ryku zadatek przy umowie przedwstępnej wynosi 10% ceny zakupu” – to ja się zastanawiam na jakim rynku… ? Na podstawie jakich danych źródłowych tak twierdzi? Nigdy nie spotkałem się z żadnym publikowanym raportem firmy monitorującej rynek nieruchomości odnoszącej się do wysokości zadatku na rynku nieruchomości. To i owszem zgodzę się, zadatek 10% funkcjonuje na rynku pośredników nieruchomości, którzy zaczęli wymagać tak wysokich zadatków od chwili wejścia w życie Rekomendacje KNF nakładającej na banki i ich klientów wkład własny na poziomie minimum 10% przy kredycie hipotecznym (kupujący nieruchomość na kredyt musi dysponować minimum gotówką w wysokości 10% ceny nabywanej nieruchomości).
W tym wpisie dowiesz się:
• Czy zadatek przy zakupie mieszkania musi wynosić 10%
• Ile powinien wynosi zadatek przy zakupie mieszkania
• Przed czym wysoki zadatek zabezpiecza kupującego
• Przed czym wysoki zadatek zabezpiecza sprzedającego
• Dlaczego umowa z zadatkiem jest bezpieczniejsza od umowy bez zadatku
Dlaczego pośrednikowi nieruchomości zależy na wysokim zadatku na mieszkanie?
Pośrednik sugeruje wysoki zadatek przy zakupie mieszkania, chcąc mieć pewność, iż żadna ze stron po podpisaniu umowy przedwstępnej nie odstąpi od podpisania umowy ostatecznej (jego wynagrodzenie jest uzależnione od ilości sfinalizowanych transakcji). Wysoki zadatek na mieszkanie powoduje, iż rozwiązanie umowy przedwstępnej bardzo często nie ma ekonomicznego uzasadnienia, którejkolwiek ze stron umowy.
PRZYKŁAD
Cena transakcji 300 000 PLN, zadatek równy 30 000 PLN. W przypadku odstąpienia od umowy przez kupującego kupujący traci wpłacony zadatek w wysokości 30 000 PLN. W przypadku odstąpienia od umowy przez sprzedającego sprzedający oddaje kupującemu dwu krotność otrzymanego zadatku (tj. 60 000 PLN).
Ekonomicznie uzasadnione rozwiązanie umowy byłoby w przypadku w którym:
• kupujący znalazłby identyczną nieruchomość w cenie niższej niż 270 000 PLN
• sprzedający znalazłby chętnego na nieruchomość za cenę wyższą niż 330 000 PLN
Dlaczego przy umowie przedwstępnej wymagany jest zadatek na mieszkanie?
Aby zrozumieć genezę zadatku należy sięgnąć do Kodeksu Cywilnego. Zgodnie z Art. 390. § 1 k.c. jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.
Odszkodowanie o którym mowa powyżej stanowi zadatek (definicja zadatku została określona w Art. 394. § 1 k.c.). Jeżeli strony nie określą w umowie przedwstępnej zakresu odszkodowania (kwoty zadatku) wówczas wysokość żądania naprawienia szkody dochodzi się polubownie lub na drodze sądowej dokumentując koszty powstałe w wyniku niezawarcia umowy. Pozostaje pytanie, naprawa jakich szkód może zostać wyceniona na kwotę 10% ceny transakcji?
Idąc dalej, w sytuacji w której nad wyraz wysoki zadatek zostanie zrealizowany (utracony przez kupującego lub dwukrotnie zwrócony przez sprzedającego), czy jest on zgodny z zapisami Art. 353(1) k.c. „Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.” Czy w związku z powyższym nad wyraz wysoki zadatek (bez pokrycia w uzasadnieniu kosztu odszkodowania o którym mowa w Art 390. § 1 k.c.) jest zgodny z zasadami współżycia społecznego? Czy uzasadnione są obawy, iż osoba upierająca się przy wysokim zadatku może kierować się chęcią wzbogacenia i wykorzysta każdą nadarzającą się okazje do rozwiązania umowy wskazując drugą stronę umowy za winną niedotrzymania warunków umowy przedwstępnej.
Ile według mnie powinien wynosić zadatek przy zakupie mieszkania???
Miejcie na uwadze, iż jest to tylko moja interpretacja niepoparta opinią prawną. Moim zdaniem zadatek powinien stanowić ułamek – zwykle niewielki – świadczenia pieniężnego, która jedna ze stron ma spełnić na rzecz strony drugiej po podpisaniu umowy przedwstępnej przed zawarciem umowy przyrzeczonej. Wysokość zadatku powinna zostać określona przez strony, mając na uwadze ewentualne szkody jakie zadatek miałby pokryć w przypadku niedojścia umowy ostatecznej do skutku.
 | Michał Dziemdziela Pośrednik w obrocie nieruchomościami Ekspert d/s kredytów hipotecznych SKONTAKTUJ SIĘ Z AUTOREM |