Umowa Przedwstępna – Część 1: Cywilnoprawna

Dobra umowa przedwstępna to taka, którą przygotujecie sami. Niestety nie mogę napisać o tym jak ją napisać w sposób zwięzły i krótki. Nie da rady, nie potrafię. Draft umowy przedwstępnej czy też spisanie poradnika zgłębiającego temat „w pigułce” nie rozwiąże waszego dylematu czy umowa przedwstępna, którą zamierzacie podpisać, jest korzystna dla was. W swoim artykule nie podaje gotowego draftu idealnej umowy, gdyż „złoty środek” w zależności od wielu aspektów towarzyszącym transakcji oraz waszej sytuacji finansowej leży w innym miejscu. Dodatkowo dochodzą negocjacje ze zbywcą w zakresie kształtu umowy oraz warunkach przekazania nieruchomości. Mam jednak nadzieje, że po przeczytaniu mojego artykułu będziecie w stanie sami zredagować idealną dla siebie treść umowy przedwstępnej z wykorzystaniem zapisów, które w odniesieniu do waszej sytuacji będą najkorzystniejsze. Dodatkowo w pełni wykorzystacie możliwości, jakie daje wam umowa przedwstępna.

W tym wpisie dowiesz się:

• Jakie jest znaczenie umowy przedwstępnej
• Na co zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy
• Czy umowa przedwstępna nie jest niezbędna do złożenia wniosku o kredyt
• Czy podpisywanie umowy przedwstępnej jest konieczne
• Jakie korzyści niesie za sobą umowa przedwstępna
• Które jej zapisy będą dla was korzystne
• Jaka jest różnica między umową cywilno- prawną a umową w formie aktu notarialnego
• Jakie ryzyko należy uwzględnić przy sporządzaniu umowy
• Jaka treść umowy będzie wystarczająca dla banku
• Jak prawidłowo podpisać umowę przedwstępną
• Jaka jest różnica między zaliczką a zadatkiem
• Jak zagwarantować sobie zwrot wpłaconego zadatku
• Jakie zapisy pomogą w przyznaniu kredytu i przystąpieniem do umowy właściwej
• Jak uwzględnić spłatę kredytu hipotecznego zbywcy
• Jak uchronić się przed dodatkowymi kosztami
• Kiedy i na jakich warunkach powinno dojść do przekazania nieruchomości
• Jakie ustalenia z sprzedającym mogą być wpisane w umowie

Umowa przedwstępna narzędziem do rozwiązania wielu problemów

Odpowiednia forma oraz zapisy umowy przedwstępnej, odpowiednio wykorzystane przez Kupującego, stają się podstawowymi narzędziami do rozwiązania wielu przeszkód uniemożliwiających lub utrudniający zawarcie umowy przyrzeczonej (inaczej też zwanej umowy właściwej lub ostatecznej). Odpowiednia konstrukcja oraz forma zawartej umowy przedwstępnej daje stronom prawo żądania zawarcia umowy właściwej w przyszłości (w określonych przypadkach również na drodze sądowej). Z kolii właściwie użyte zapisy gwarantują bezpieczeństwo transakcji oraz całego przedsięwzięcia z nim związanego, w tym zwrot kosztów/potencjalnej straty kupującego w przypadku niedojścia do skutku umowy ostatecznej z winy sprzedającego.

W części 1 artykułu omówię zapisy umowy cywilno-prawnej, w część 2 odniosę się do umowy zawartej w formie aktu notarialnego.

Przed przystąpieniem do umowy przedwstępnej

Zanim zechcecie podpisać umowę przedwstępną, odpowiednio przygotujcie się do transakcji. Wiedząc dokładnie, “na czym się stoi” łatwiej jest podjąć decyzje jaką umowę podpisać.

• • zbierzcie jak najwięcej informacji o przedmiotowej nieruchomości. Zacznijcie od weryfikacji księgi wieczystej, zapoznajcie się z wysokością stałych opłat eksploatacyjnych, upewnijcie się, iż lokal nie zalega z opłatami czynszowymi, czy w stosunku do spółdzielni/wspólnoty są prowadzone postępowanie sądowe, zapoznajcie się z planami zagospodarowania przestrzennego dla okolicy, poznajcie opinię innych mieszkańców na temat funkcjonowania bloku oraz osiedla etc. Są to dla was niezwykle cenne informacje nie tylko z perspektywy umowy przedwstępnej, lecz całej transakcji oraz inwestycji.

• • zadajcie sobie pytanie, co będzie w przypadku, gdy umowy przyrzeczona nie dojdzie do skutku? Jak duże jest prawdopodobieństwo niewywiązania się z warunków umowy przez was, a jakie przez sprzedającego.

• obliczcie koszt całego przedsięwzięcia związanego z zakupem nieruchomości (w tym np. opłaty u notariusza, należny podatek, prowizje za udzielenie kredytu, wynagrodzenie rzeczoznawcy i innych ekspertów) oceniając względem nich własne możliwości finansowe. Jeśli zamierzacie kupić mieszkanie na kredyt, skorzystajcie z pomocy kompetentnego i doświadczonego doradcy kredytowego, który powinien nie tylko wychwycić wszystkie aspekty mające wpływ na przyznanie kredytu, ale również zweryfikować stan prawny nieruchomości oraz zadbać o strukturę transakcji począwszy od analizy zapisów umowy przedwstępnej. Wiedza oraz doświadczenie doradcy uchroni was przed podpisaniem umowy przedwstępnej, której postanowień w niej zawartych nie będziecie mogli dotrzymać lub ograniczy możliwości kredytowania.

Co powinno być pierwsze umowa przedwstępna czy wniosek kredytowy?

Pytanie okazuje się być odwiecznym dylematem. Od razu pragnę zdemontować utrzymujące się przekonanie wielu osób, a w tym wielu doradców. Umowa przedwstępna nie jest obowiązkowa przy składaniu wniosku o kredyt hipoteczny. W celu uwiarygodnienia transakcji i określenia jej podstawowych szczegółów dla większości banków do sporządzenia umowy kredytowej wystarczającym dokumentem będzie umowa rezerwacyjna lub oświadczenie zbywcy o zamiarze sprzedaży nieruchomości.

Czy umowa przedwstępna jest obowiązkowa?

Nie, nie jest. Jeśli więc jesteście gotowi zapłacić następnego dnia, nieruchomość spełnia wasze oczekiwania, jej stan prawny nie budzi zastrzeżeń, w stosunku do zbywcy macie zaufanie i ustaliliście z nim warunki sprzedaży, możecie pominąć umowę przedwstępną i od razu podpisać umowę przyrzeczoną. Niemniej jednak pomimo możliwości przytępienia do umowy przyrzeczonej proponowałbym rozważyć podpisanie umowy przedwstępnej. Dlaczego? Kilkoma słowami wstępu zdążyłem już wspomnieć, iż odpowiednia treść umowy przedwstępnej z wyprzedzeniem określa kluczowe dla was elementy transakcji (unikniecie ewentualnych nieporozumień ze zbywcą w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej). Natomiast w przypadku, w którym mimo podpisania umowy przedwstępnej niedojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej z winy sprzedającego będziecie mogli liczyć od zbywcy zwrot poniesionych kosztów lub nawet poniesionej potencjalnej straty.

Czy każda umowa jest tak samo korzystna dla obu stron?

Z uwagi, iż nie wszystkie zapisy umowy przedwstępnej są tak samo korzystne dla obu stron, a warunki każdej transakcji różnią się od siebie, odradzam korzystania z dostępnych draftów (wzorów) umów dostępnych w internecie. Uniwersalna umowa cywilno prawna kupna sprzedaży dla kupującego będzie mniej skuteczna w stosunku do umowy szytej na miarę jego możliwości oraz potrzeb. W zależności od osiągnięcia zamierzonego efektu stosuje się dedykowane ku temu zapisy. Pamiętajcie również, iż obecnie mamy do czynienia z rynkiem kupujących, a nie sprzedających (ceny mieszkań nie rosną tak jak kiedyś), tak więc o ile zbywca nie zgodzi się na zaproponowaną przez was formę i treść umowy przedwstępnej to na pewno warto prowadzić negocjacje w tym zakresie. Warto znać narzędzia, jakimi dysponujecie i wiedzieć jak najskuteczniej je wykorzystać. Zagwarantujecie sobie dzięki temu większe bezpieczeństwo i komfort w planowanym przez was przedsięwzięciu zakupu mieszkania.

Umowa przedwstępna cywilnoprawna VS akt notarialny

Umowę przedwstępną można podpisać zarówno w formie umowy cywilno-prawnej, jak i w formie aktu notarialnego. Obie są ważne i wiążące, jednak różnią się od siebie skutkami prawnymi. Dodatkowo w przypadku AN notariusz szczegółowo opisuje nieruchomość, jej stan prawny, istotne postanowienia stron weryfikując przy tym ich zdolność do czynności prawnych. Dodatkowo notariusz ma obowiązek pouczyć każdą ze stron o skutkach i konsekwencjach ewentualnej niespójności przedłożonych dokumentów, złożenia przez jedną ze stron oświadczenia nie prawdy lub niedotrzymania warunków umowy. Ponadto Notariusz może skorzystać z dodatkowych zapisów, które mogą zostać przyjęte przez strony wyłącznie w formie AN, o czym będę pisać w drugiej części artykułu.

Cywilnoprawna forma umowy przedwstępnej

Na początku chciałbym przybliżyć wam umowę przedwstępną w formie cywilnoprawnej. Jest najczęściej wybieraną formą umowy przedwstępnej przez strony. Wszystkie omawiane dla tej formy umowy zapisy mogą zostać wykorzystane w treści umowy przedwstępnej w formie AN. Umowa sporządzona bez udziału Notariusza obniża wam koszty około transakcyjne. Odchodzi bowiem wynagrodzenie notariusza (taksa notarialna), VAT od taksy notarialnej, koszty wypisów oraz ewentualne opłaty sądowe w przypadku złożenia wniosku do sądu o wpis do księgi wieczystej nieruchomości roszczenia wynikającego z zawartej umowy. Przed przygotowaniem umowy przedwstępnej należy ustalić ze sprzedającym dokładną jej treść oraz istotne dla was zapisy. W zależności od waszych zdefiniowanych potrzeb treść umowy może znacznie różnić się od szablonowych przykładów. Warto zadbać, aby od pierwszego paragrafu o jak najdokładniejszy opis umowy oraz akceptowane przez strony warunki transakcji. Unikniecie wówczas niepotrzebnych nieporozumień ze sprzedającym w kwestii zawartych postanowień (warunków) przeniesienia własności, a zarazem ułatwi to notariuszowi przygotowanie umowy przyrzeczonej, która powinna odnieść się do wszystkich wcześniej zawartych ustaleń. Dlatego warto zadbać samemu o zapisy, które powinny znaleźć się już w umowie przedwstępnej.

W umowie przedwstępnej postarajcie się również o zamieścić jak największą ilość oświadczeń złożonych przez sprzedającego potwierdzających przekazane wam informacje o przedmiotowej nieruchomości. W umowie powinny znaleźć się możliwie wszystkie ustalenia między wami a sprzedającym. Może się to okazać szczególnie istotne w przypadku dochodzenia słuszności waszych racji lub wyjaśnienia wszelkich nieporozumień w tym zakresie. Wieloletnie doświadczenie zawodowe potwierdziło mnie w przekonaniu wyższości słowa spisanego nad wypowiedzianym. Warto, abyście tą zasadą kierowali się przy dopełnianiu wszelkich czynności związanych z nabyciem nieruchomości. Przy okazji zaznaczam, iż oświadczenie nieprawdy lub niewywiązanie się z ustalonych warunków przez sprzedającego daje wam możliwość rozwiązania umowy nie z waszej winy, co w zależności od konstrukcji umowy może skutkować różnymi konsekwencjami dla sprzedającego, a gwarancją bezpieczeństwa dla was.

Draft umowy przedwstępnej

Zgodnie z art. 389 ust. 1 Kodeksu Cywilnego “Umowa przedwstępna, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiążą się do zawarcia umowy ostatecznej określając wszystkie istotne jej postanowienia.” W myśl artykułu istotnymi postanowieniami umowy przyrzeczonej są te, bez których umowa nie może dojść do skutku. Umowa przedwstępna w minimalistycznej formie powinna zawierać opis przedmiotu transakcji, jego cenę oraz przybliżony termin zawarcia umowy właściwej. Aby umowa była ważna musi zostać podpisana przez osoby do niej przystępujące, a w treści umowy powinny znaleźć się ich dane osobowe zgodne z dokumentami, które potwierdzają ich tożsamość.

W poniższym przykładzie wyróżniłem podstawowe zapisy umowy o których mowa wart. 389 ust. 1 k.c. i które są wystarczające dla większości banków do przygotowania umowy kredytowej, jednak niekoniecznie zawsze wystarczające dla was. 

Umowa przedwstępna – znaczenie kolejnych paragrafów w niej zawartych

Odnosząc się do powyższego przykładu pragnę zwrócić waszą uwagę na znaczenie oraz interpretacje poszczególnych zapisów.

Data zawarcia umowy

Istotną kwestią jest data sporządzenia umowy, która może okazać się decydująca w udowodnieniu poświadczenia nieprawdy przez zbywcę w przypadku zmiany stanu prawnego nieruchomości lub jej obciążenia po zawarciu umowy.

Oznaczenie stron

Dane stron umowy powinny być kompletne zaś tożsamość zweryfikowana na podstawie dowodów osobistych. Do umowy przedwstępnej powinny przystąpić wszystkie osoby deklarujące zamiar przystąpienia do umowy przyrzeczonej sprzedaży.

W przypadku osób pozostających w związku małżeńskim współmałżonkowie powinni wystąpić wspólnie, chyba że istnieje między nimi rozdzielność majątkowa lub nieruchomość nabywana jest ze środków pochodzących z majątku osobistego współmałżonka.

Natomiast jeśli nieruchomość została nabyta przed zawarciem małżeństwa lub pozyskana została na drodze darowizny bądź spadku, do umowy przystępuje jedno z małżonków, będące właścicielem ponieważ nieruchomości wchodzi w skład jego majątku osobistego.

Dane osobowe sprzedającego powinny pokrywać się z ujawnionymi w dziale II księgi wieczystej przedmiotowej nieruchomości. Jest to szczególne istotne w calu objęcia was rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych, o której pisałem we wcześniejszym artykule (możesz przeczytać o tym tutaj). Jeśli umowa zawarta jest pomiędzy osobami fizycznymi wyszczególnić należy imiona, nazwiska, daty urodzenia, imiona rodziców, miejsce zamieszkania, numery dokumentów tożsamości, numery PESEL.

W przypadku wystąpienia spółki ujawnionej w dziale II Księgi wieczystej nieruchomości konieczne jest wskazanie jej pełnej nazwy, adresu siedziby, numeru wpisu do KRS i osoby uprawnionej do jej reprezentacji.

Z kolei w przypadku reprezentowania strony sprzedającej przez osobę trzecią działające na podstawie udzielonego jej pełnomocnictwa należy w sposób analogiczny w pierwszej kolejności wyszczególnić w umowie osobę umocowaną do reprezentowania sprzedającego, podając jej dane osobowe i określając jej rolę w umowie. W tym celu uzupełnia się opis o pełnomocnictwo, które nie wygasło ani nie zostało odwołane. Następnie podaje się kolejno dane osobowe osób, które są reprezentowane przez swojego pełnomocnika.

§1

Preambuła stanowi wstęp do umowy, wskazując okoliczności jej zawarcia (kontekst sytuacyjny) oraz informacje o celu i zamiarach stron. Co prawda preambuła sama w sobie nie rodzi skutków prawnych, natomiast w przypadkach spornych ułatwia ustalić, cel umowy i zamiar stron. Zgodnie z art. 65 § 2 Kodeksu Cywilnego w umowach należy zbadać zgodny zamiar stron i cel umowy, nie wystarczy oprzeć się wyłącznie na dosłownym jej brzmieniu.

§2

§2 Pkt. 1 Opis nieruchomości w podanym przykładzie zawiera podstawowe informacje o nieruchomości. Opis powinien być dopełniony o ewentualne pomieszczenia do niej przynależne (o ile takie dla nieruchomości występują). W przypadku zakupu miejsca postojowego, w zależności od jego formy prawnej, należy uzupełnić opis o dodatkową nieruchomość lub przysługujący udział w nieruchomość.

§2 Pkt. 2-3 dopełniają w sposób wyczerpujący stan prawny nieruchomości na aktualną chwilę oraz na dzień przeniesienia własności. Przypominam, iż podstawą weryfikacji stanu prawnego jest księga wieczysta, tak więc do umowy przedwstępnej należy odnieść się do wpisów w niej zawartych. Pożądanym stanem księgi wieczystej na dzień zawarcia umowy przedwstępnej jest jej 100% zgodność ze stanem faktycznym oraz brak wpisów w dziale III, oraz IV. Jeśli jednak jest inaczej, należy szczegółowo opisać rozbieżności lub wpisy i zobowiązać zbywcę do uregulowania stanu prawnego księgi wieczystej do akceptowanej przez was formy (wyjątkiem pozostaje hipoteka na rzecz Banku w dziale IV, pod warunkiem uwzględnienia stosownych zapisów w umowie regulujących jej całkowitą spłatę wierzytelności bezpośrednio ze środków pozyskanych ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości). Więcej o możliwych wpisach dla działu III i IV oraz konsekwencje niezgodności księgi wieczystej ze stanem faktycznym przeczytasz tutaj.

§2 Pkt. 4 odnosi się do ewentualnych roszczeń osób trzecich w stosunku do nieruchomości, które nie zostały ujawnione w księdze wieczystej w dziale III. Taka sytuacja może tyczyć się na przykład ustanowionego prawa dożywocia lub służebności osobistej, w podstawie nabycia nieruchomości przez zbywcę. Zapis ten bardzo często występuje w umowie darowizny z pominięciem złożenia wniosku do księgi wieczystej o ujawnienie prawa w dziale III. Dla przypomnienia ostrzegam, iż prawo to wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, tutaj możesz przeczytać o tym więcej.

§2 Pkt. 5 warto poprosić o takowe oświadczenie zbywcy, gdyż nie jesteśmy w stanie dotrzeć do tej informacji na podstawie analizy dokumentów nieruchomości. W przypadku, jeśli nieruchomość jest przedmiotem najmu lub użyczenia, warto w § 6 uwzględnić punkt zobowiązujący zbywcę do potwierdzenie rozwiązania umowy najmu przed sprzedażą nieruchomości.

§2 Pkt. 6 mimo przedłożenia dokumentów potwierdzających dokonania opłaty bieżących opłat, wymagałbym dodatkowo złożonego przez sprzedającego oświadczenia potwierdzającego ten fakt.

§2 Pkt. 7-8 potwierdzają brak toczących się postępowań sądowych wobec zbywcy, niezakończonych na dzień zawarcia umowy przedwstępnej prawomocnym wyrokiem sądu, co w konsekwencji może prowadzić do obciążenia nieruchomości przed dzień lub nawet w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej.

§2 Pkt. 9 dotyczy ewentualnych obciążeń zbywanego prawa, o których zbywca nie wiedział na dzień podpisania umowy przedwstępnej, a które zostały ujawnione przed wyznaczonym terminem umowy przyrzeczonej. Warto wówczas zobowiązać w umowie przedwstępnej zbywcę do ich uregulowania. Przykładem takiej sytuacji może okazać się na przykład wpis hipoteki przymusowej na rzecz Urzędu Skarbowego, z tytułu nieuregulowania przez zbywcę podatku przyjętej masy spadkowej lub darowizny.

§2 Pkt. 10 zawiera oświadczenie sprzedającego potwierdzające, iż jest jedynym pełnoprawnym właścicielem przedmiotowej nieruchomości powołując się dodatkowo na dokument, który to potwierdza. Zachowanie zgodności treści księgi wieczystej ze złożonym przez sprzedającego oświadczeniem w umowie przedwstępnej jest jednym z argumentów potwierdzającym, iż działacie w dobrej wierze. Jest to istotne dla objęcia was prawem rękojmi wiary publiczne ksiąg wieczystych, o którym pisałem tutaj.

§3

§3 Pkt. 1 Cena stanowi nierozłączny element umowy przedwstępnej. Z uwagi na kształtujący się na rynku nieruchomości popyt i podaż cena decyduje o atrakcyjności oferty złożonej przez kupującego, a zarazem zaakceptowanej przez sprzedającego. Im bardziej jesteście przekonani do korzystnej proporcji ceny w stosunku do wartości nieruchomości lub potencjalnego zysku z wynajmu nabywanej nieruchomości, tym bardziej powinniście zadbać o skuteczne zapisy nakładające na zbywcę kosztowne barier odstąpienia od umowy. Niemniej jednak należy zachować przy tym szczególną ostrożność, zwłaszcza jeśli środki na zakup nieruchomości pozyskujecie z kredytu hipotecznego. Większość standardowych mechanizmów zawartych w dostępnych wzorach umów przedwstępnych działają z tą samą siłą na obie strony umowy. W konsekwencji, jeśli wasz plan finansowania transakcji się nie powiedzie, będziecie musieli ponieść takie same koszty niewywiązania się z umowy, jakie nałożyliście względem sprzedającego. Jednak przy wykorzystaniu odpowiednich zapisów, szala korzyści z zawartej umowy przedwstępnej przechyli się na waszą stronę, dając wam większe możliwość wycofania się z transakcji bez konsekwencji dla was.

§3 Pkt. 2 Wręczenie zaliczki lub zadatku przy podpisywaniu umowy sprzedaży mieszkania nie jest obowiązkiem stron umowy. Umowa może ich nie przewidywać w swojej treści. Warto jednak znać różnice między nimi oraz rozważyć ich ewentualne wykorzystanie, aby w sposób świadomy osiągnąć zamierzony cel przy ich wykorzystaniu.

Zaliczka przy umowie przedwstępnej pełni jedynie funkcję zaliczenia wpłaty na poczet świadczenia. Zadatek dopełnia funkcje zaliczki o zadość uczynienie w sytuacji odstąpienia jednej ze stron od zawarcia umowy poprzez sankcje z tym związane za niewykonanie umowy lub oświadczenia nie prawdy przez jedną ze stron. Zadatek zabezpiecza zatem wykonanie umowy, przy czym takiej gwarancji nie mamy przy zaliczce.

Skutek zastrzeżonego w umowie zadatku powstaje w przypadku nie wykona postanowień umowy przedwstępnej przez jedną ze stron. Jeżeli więc zawarcie umowy przyrzeczonej, czyli ostatecznej zostało uzależnione od spełnienia przez stronę określonych warunków z umowy przedwstępnej, a strona nie wykonała tych warunków, należy przyjąć, że z jej winy umowa nie została wykonana. Wówczas sprzedający może odstąpić od umowy i zachować otrzymany zadatek, wy natomiast możecie żądać sumy dwukrotnie wyższej w przypadku niewykonania umowy z winy sprzedającego.

Kwota przedpłaty często jest przedmiotem negocjacji obu stron. Im wyższą kwotę wpłacicie tytułem zadatku, tym bardziej będziecie związani umową ze sprzedającym, gdyż zwiększacie koszty rozwiązania umowy. Wysoki zadatek jest dla was korzystny w przypadku wysokiego prawdopodobieństwa zakupu przedmiotowej nieruchomości, gdy macie zagwarantowane środki na jej zakup lub oferta sprzedającego jest na tyle atrakcyjna, że zależy wam na ograniczeniu możliwości korzystnego rozwiązania umowy przez zbywcę (szczególnie w przypadku szybko rosnących cen na rynku lub dużego zainteresowania daną nieruchomością). Jeśli natomiast nie jesteście pewni co do nieruchomości lub możliwości uzyskania kredytu, co zwiększa ryzyko rozwiązania umowy, powinniście rozważyć jak najniższą kwotę zadatku lub jej zmiany na zaliczkę. Dla sprzedającego wysokość wpłaconej kwoty poza większa gwarancją zawarcia umowy przyrzeczonej w terminie może mieć również dodatkowy aspekt. Bardzo często wiąże ich sprzedaż własnego mieszkania z zakupem innej nieruchomości. Co za tym idzie, równolegle sprzedając własne mieszkanie, podpisuje przedwstępną umowę zakupu kolejnej nieruchomości, w której to zobligowany jest do wpłacanie zadatku. Możecie wówczas negocjować ze sprzedającym możliwość waszej przedpłaty w rozdzieleniu na część odpowiadającej zaliczce oraz pozostałej kwoty na rzecz zadatku tak jak w zaproponowanym przez mnie przykładzie. Wówczas w przypadku wycofania się przez was z umowy kwota wpłacona tytułem zaliczki zostanie wam w całości zwrócona.

Aby przepisy dotyczące zadatku miały zastosowanie, poza zapisem w umowie musi dojść do faktycznego jego wręczenia sprzedającemu. Dlatego najczęściej spotykaną formą płatność jest zapłata w gotówce w chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Nie jest to jednak zasadą, zgodnie z Wyrokiem Sąd Najwyższego z dnia 08 lutego 2008 r., sygn. Akt I CSK 328/07 zadatek może być również dany po zawarciu umowy, w terminie uzgodnionym przez strony. Co za tym idzie możecie zawrzeć w umowie zapis zobowiązujący was do dokonania przelewu zadatku w terminie kilku dni (7-14 dni) od daty podpisania niniejszej umowy, na konto bankowe podane w umowie przez Sprzedającego. Poza numerem warto również uzupełnić informacje o dane oraz adres posiadacza rachunku.

§3 Pkt. 3-4 Instrument zadatku reguluje Kodeks Cywilny (dokładniej Art. 394 k.c.), jednakże strony umowy mogą uregulować kwestie dotyczące zadatku inaczej, niż przewidują to przepisy. Jest to bardzo ważna informacja dla was. Musicie jednak roztropnie rozważyć negocjacje w tym zakresie, aby zapis był jak najkorzystniejszy dla was.

Gdybyście chcieli zabezpieczyć prawo odstąpienia od umowy w konkretnych przypadkach, nic nie stoi na przeszkodzie, by i taką możliwość stronom umowy przedwstępnej przyznać. W szczególności, kiedy staracie się o kredyt hipoteczny, możecie zamieścić w umowie zapis korzystny dla was, który umożliwi wam odstąpienie od umowy i zwrot całości lub części wpłaconego zadatku, w przypadku uzyskania odmowy banku na przyznanie wam kredytu we wnioskowanej kwocie. Na taki zapis oczywiście musi zgodzić się sprzedający. Jeśli cena oraz pozostałe warunki transakcji dla sprzedającego są korzystne, a zainteresowanie nieruchomością znikome, macie spore szanse na umieszczenie takiego zapisu w umowie. W rozmowie ukażcie sprzedającemu korzyść, jaką niesie za sobą podpisana umowa z takim zapisem. Ukłon sprzedającego w waszą stronę daje wam poczucie bezpieczeństwa, sprzedający nic nie traci, a w przypadku uzyskania przez was kredytu, tylko zyska. Na przestrzeni mojego doświadczenia spotkałem się również z zapisem gwarantującym zwrot zadatku w przypadku przyznania kredytu z marżą wyższą od … lub przyznania kwoty niższej niż … .

Stan techniczny oraz prawny nieruchomości może ulec zmianie po zawarciu przez was umowy przedwstępnej. W takiej sytuacji oczywistym jest usunięcie przez sprzedającego powstałych wad oraz przywrócenie statusu prawnego lokalu, zgodnie ze złożonym oświadczeniem do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej. Niemniej jednak warto zagwarantować sobie możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy ze zwrotem wpłaconego zadatku powołując się na niniejszy zapis w umowie.

§4

§4 Pkt. 1 Termin zawarcia umowy przyrzeczonej musi być realny i zaakceptowany przez obie strony. Termin jest istotny zarówno dla was, jak i sprzedającego. Musicie skalkulować ile czasu jest potrzebne wam, aby zoptymalizować wydatki związane ze zmianą miejsca zamieszkania, przygotować się do przeprowadzki, znaleźć i umówić wstępnie ekipę remontową etc. Jeśli natomiast nie dysponujecie wystarczającą ilością gotówki, aby przystąpić do transakcji następnego dnia od podpisanej umowy, koniecznie musicie oszacować czas, jaki jest wam potrzebny do jej pozyskania. Jest to szczególnie trudne w przypadku transakcji powiązanych, w których to sprzedajecie własne mieszkanie, aby kupić inne. W przypadku finansowania zakupu ze środków pozyskanych z kredytu nie mając gwarancji banku o przyznaniu wam kredytu na dzień podpisania umowy przedwstępnej, z własnego doświadczenia proponuje wam zarezerwować jak najdłuższy czas, minimum dwa miesiące na przeprocesowanie wniosku oraz podpisanie umowy kredytowej.

§4 Pkt. 2 miejsce oraz dokładny termin zawarcia umowy przyrzeczonej jest bardzo istotną częścią umowy. Jeśli na dzień podpisania umowy przedwstępnej nie macie jeszcze zarezerwowanego u notariusza terminu, a tak najczęściej się zdarza, warto szczegółowo spisać ustalenia w tej kwestii. Wystarczy krótki zapis potwierdzający sposób, w jaki poinformujecie sprzedającego o umówionym z notariuszem terminie oraz miejscu zawarcia umowy przyrzeczonej. Aby zbywca niemiał podstaw do zarzucenia wam niewywiązania się z tego obowiązku, zapewnijcie sobie niepodważalny dokument potwierdzający skuteczne poinformowanie sprzedającego w powyższym zakresie. W proponowanym przez mnie zapisie jest to poświadczenie odbioru nadanego przez was listu. Z uwagi, iż zwyczajem zostało przyjęte pokrycie kosztów notarialnych przez kupującego, wybór notariusza powinien być po waszej stronie. Macie wówczas większą możliwość i swobodę w negocjacji jego wynagrodzenia od podjętych czynności prawnych. Wynagrodzenia notariusza regulowane jest Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Wynagrodzenie jest zależne od rodzaju umowy, typu nieruchomości oraz jej formy prawnej i wartości. Maksymalne wynagrodzenie notariusza jesteście w stanie szybko sprawdzić, korzystając z kalkulatora udostępnionego przez dziennik Rzeczpospolita. Jak już wspomniałem tę kwotę jesteście w stanie negocjować z różnym skutkiem u różnych notariuszy.

§4 Pkt. 3 Istotny zapisy w odniesieniu do warunków umowy ujętych w poprzedzającym go punkcie. Dysponując aktualnym miejscem zamieszkania Sprzedającego, w przypadku odmowy przyjęcia przez adresata pisma, korespondencja może zostać uznana przez Sąd za skutecznie dostarczoną po dwukrotnej bezskutecznej awizacji. Tym samym Sprzedający nie może Wam zarzucić niewywiązania się z warunku określonego w §4 Pkt. 2

§4 Pkt. 4-5 Podział w kosztach ma charakter umowny, nie mniej jednak przyjął się zgodnie z zaproponowanym przez mnie. Ma to też swoje głębsze uzasadnienie. Część dokumentów nieruchomości może zostać wydana wyłącznie aktualnemu właścicielowi nieruchomości lub być w jego posiadaniu. Z tego też powodu warto zobowiązać sprzedającego do ich dostarczenia notariuszowi. Z kolei decyzja o wskazaniu notariusza zwyczajowo leży po waszej stronie. Jak już zdążyłem wspomnieć wcześniej — taksa notarialna jest negocjowana – koszt sporządzenia umowy przyrzeczonej powinny być ponoszone przez stronę dokonującą wybór notariusza.

§4 Pkt. 6 Niestawienie się zbywcy w wyznaczonym terminie u notariusza, mimo prawidłowego wezwania przez stronę uprawnioną, nie zawsze może być uznany za bezpodstawną odmowę zawarcia umowy przyrzeczonej. Konieczne jest, aby nieprzystąpienie do umowy było zawinione i wystarczy przypadek losowy, aby nie można było przypisać winy. Kwestia winy natomiast przez wszystkich rozumiana jest intuicyjnie i może wywołać spory. Warto więc spisać ze sprzedającym ustalenia również w tej kwestii, w celu uniknięcia wielokrotnych przesunięć umówionego terminu. Trzykrotne wezwanie zbywcy do zawarcia umowy przyrzeczonej wydaje się wyeliminować, ewentualnie towarzyszący zbywcy, przypadek losowy. Nie mniej jednak musicie wziąć pod uwagę możliwość przesunięcia w czasie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Może to postawić was w niekorzystnej sytuacji w przypadku, jeśli posiłkujecie się środkami pozyskanymi z kredytu hipotecznego – wypłata kredytu jest ograniczona terminem ważności podpisanej umowy oraz zapisaną w niej datą dostępności wypłaty kredytu lub transzy kredytu.

§5

§5 Pkt. 1 Termin płatności, w dużej mierze uzależniony jest od waszych możliwości finansowych.

Jeśli posiadacie środki, płatność może być dokonana z chwilą zawarcia umowy przyrzeczonej, przekazując sprzedającemu gotówkę lub poprzez zdeponowane wcześniej środki na rachunku notariusza (koszty złożenia do depozytu są uregulowane bezpośrednio w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (tj. Dz.U. z 2013 r. poz. 237) i wynoszą one połowę stawki maksymalnej.

Natomiast jeśli środki będą pochodzić z kredytu, termin zapłaty powinien być wyznaczony na kilka dni (7-14 dni) po podpisaniu umowy przyrzeczonej, gdyż jednym z warunków wypłaty kredytu jest przedłożenie w banku aktu notarialnego przenoszącego na własność Kredytobiorcy kredytowaną nieruchomość. W przypadku odroczonej płatności zostaniecie zapewne poproszeni o złożenie oświadczenia poddania się rygorowi egzekucji wprost z obowiązku zapłaty określonej ceny w określonym terminie, stosowanie do art. 777 §1 pkt 4 Kodeksu Postępowania Cywilnego. Zapis ten uproszcza sprzedającemu proces dochodzenia roszczenia w przypadku niewywiązania się przez was z obowiązku zapłaty w ustalonym terminie. Wówczas Zbywca będzie mógł skutecznie egzekwować swoją należność przez komornika od razu po nadaniu przez sąd klauzuli wykonalności. Uniknie tym samym procedur związanych z postępowaniem sądowym oraz uprawomocnianiem się wyroku.

Kolejną kwestią jest docelowy rachunek, na który mają zostać przelane środki. W przypadku spłaty wierzyciela zbywcy treść warunku musi zostać zmodyfikowana. W zależności od wymaganej przez wierzyciela kwoty (w przypadku spłaty kredytu hipotecznego zbywcy będzie to saldo kredytu + ewentualna naliczana prowizja za wcześniejszą spłatę) część środków powinna być przekazana bezpośrednio na rachunek wskazany przez wierzyciela (w przypadku kredytu zbywcy będzie to rachunek kredytowy lub techniczny spłacanego zobowiązania). Zachowajcie tutaj szczególną ostrożność, z dostarczonych przez sprzedającego dokumentów nie może wynikać, iż saldo zadłużenia jest wyższe od pozostałej do zapłaty kwoty wynikającej z ceny transakcyjnej, a numer rachunku do spłaty musi jednoznacznie zostać określony jako kredytowy/techniczny.

§6

§6 Pkt. 1 Korzystne dla was jest przekazanie mieszkania z chwilą podpisania umowy sprzedaży. Nie jest to jednak regułą i powinniście dopuścić możliwość wydania nieruchomości w późniejszym terminie. Większość sprzedających warunkuje wydanie lokalu po zawarciu umowy sprzedaży i zapłacie całej ceny. Jeśli posiłkujecie się środkami z kredytu, pamiętajcie o warunkach wypłaty kredytu, jednym z nich jest dostarczenie umowy przyrzeczonej potwierdzającej przeniesienie przedmiotowej nieruchomości na waszą rzecz. Zapis ten uniemożliwia wam zapłatę pełnej ceny w chwili zawarcia umowy przyrzeczonej. Konsekwencją tego jest również uwzględnienie zapisu w warunkach umowy określającego termin zapłaty po kilku dniach (7-14 dni) od podpisania umowy przyrzeczonej. Późniejszy termin wydania nieruchomości może być również negocjowany przez sprzedającego, który środki pozyskane ze sprzedaży lokalu chce przeznaczyć na sfinalizowanie własnej transakcji zakupu innej nieruchomości, optymalizując przy tym koszty związane z dodatkową przeprowadzką oraz opłatami wynajmu lokalu na okres przejściowy. Godząc się wówczas na późniejsze przekazanie lokalu macie argument, który może być skutecznie przez was wykorzystany do negocjacji obniżenia ceny zakupu minimum o kwotę, jaką jesteście stratni za zwłokę w przekazaniu lokalu do zaspokojenia waszych potrzeb mieszkaniowych równy kosztowi wynajmu podobnego lokalu. Dlatego też rozgraniczcie wasze oczekiwania względem sprzedającego przed tymi dwoma nie zawsze występującymi równolegle czynnościami.

§6 Pkt. 2-4 określają zakres dodatkowych ustaleń ze sprzedającym w kwestii przeniesienia własności oraz wydania przedmiotowej nieruchomości w wasze posiadanie.

§7

Zastrzeżenie kary umownej z jednej strony chroni was przed faktycznymi lub potencjalnymi stratami wynikającymi z rozwiązania umowy w wyniku złożonych fałszywych oświadczeń przez Sprzedającego, z drugiej zaś dają dodatkową gwarancję działania sprzedającego w dobrej wierze (poddając się karze, nie będzie ryzykował złożeniem fałszywego oświadczenia). Zapis ten można dowolnie modyfikować i nie musi być zależny od występującego w umowie zapisu określającego zadatek. Kara umowna stanowi wasze dodatkowe zabezpieczenie. Może się również odnosić nie tylko do sytuacji oświadczenia nieprawdy, ale również do każdorazowej sytuacji rozwiązania umowy przez sprzedającego niezależnie od powodów. Jako kupujący możecie ponieść większą stratę z niedotrzymania warunków umowy niżeli sprzedający. Może się to wiązać na przykład z kosztami przyznania decyzji kredytowej przez bank (w rozumieniu bezpośrednim oraz pośrednim w sytuacji, gdy przyznanie kredytu uwarunkowane jest spłatą innych waszych kredytów zaciągniętych na korzystnych warunkach), poniesionych kosztów na rzecz doradcy finansowego, agenta nie ruchomości, rzeczoznawcę majątkowego, rozwiązania umowy najmu mieszkania, w którym dotychczas mieszkaliście, etc.

Wyegzekwowanie karty umownej w wyniku określonego zdążenia będzie dla was łatwiejsze w stosunku do przysługującemu wam oraz sprzedającemu prawa odszkodowawczego, które wymaga od was dokumentowania przed sądem poniesionej straty. Obowiązek wypłaty kary umownej reguluje art. 484 ust. 1 Kodeksu Cywilnego. Na tej podstawie z jednej strony obowiązek wypłaty kary umownej jest niezależny od poniesionej szkody, a zatem powinien być wypłacony w pełnej wysokości niezależnie od tego, czy w wyniku niewykonania umowy przedwstępnej została poniesiona strata. Z drugiej strony należy pamiętać o dalszej części zapisu i jeżeli strony nie postanowią w umie inaczej, to dochodzenie odszkodowania powyżej wysokości kary nie jest dopuszczalne.

Uwaga! W przypadku uchylania się od zawarcia umowy przyrzeczonej przez jedną ze stron — Każda podpisana umowa przedwstępna sprzedaży gwarantuje drugiej stronie prawo do żądania naprawienia szkody, jaką poniosła przez to, że liczyła na dojście do skutku umowy przyrzeczonej. Prawo to wynika z treści art. 390 § 1 Kodeksu Cywilnego, który stanowi, że: “Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.“

§ 8

Zapis istotny nie tylko dla osób wnioskujących o kredyt zabezpieczony na nabywanej nieruchomości. Niektóre dokumenty pozwalające dokładniej zweryfikować stan prawny nieruchomości lub wymagane przez bank (np.: zaświadczenie od administratora/spółdzielni mieszkaniowej o braku zaległości czynszowych, opłat eksploatacyjnych czy też zaświadczenie o aktualnym saldzie zadłużenia kredytu, którego wpis w dziale IV księgi wieczystej przedmiotowej nieruchomości się tyczy, etc.) wydawane są odpłatnie i wyłącznie na wniosek aktualnego właściciela nieruchomości.

§9

Zagwarantowanie sobie w umowie przedwstępnej prawa do jej cesji na rzecz osób trzecich daje wam dodatkową możliwość wyjścia z umowy bez ponoszenia żadnych konsekwencji z tym związanych. Jeśli jesteście związani ze sprzedającym umową przedwstępną, a znajdzie się osoba zainteresowana przedmiotową nieruchomością, możecie wówczas odpłatnie lub dobrowolnie przenieść na nią wszystkie prawa i obowiązki wynikające z zawartej umowy. Kolokwialnie ujmując, osoba ta zajmie wasze miejsce, bez straty dla sprzedającego.

§10

Zmiany w umowie przedwstępnej powinny być możliwe jednak warto dla jasności określić tę prozaiczną czynność również w umowie przedwstępnej. Jeśli umowa cywilno-prawna została spisana wówczas aneks do umowy powinien zachować tę samą formę a przystąpić do niej powinny te same osoby reprezentujące obie strony umowy. Aneks może zmienić każdy zapis pierwotnie podpisanej umowy. Najczęściej zmieniany odnoszą się do przesunięcia terminu podpisania umowy przyrzeczonej.

§11

§11 Pkt. 1 Kodeks cywilny zapewnia rozstrzygnięcie sporów zgodne z prawem w przypadku zajścia okoliczności nieuwzględnionych w umowie przedwstępnej.

§11 Pkt. 2 Określenie sądu, który rozstrzygnie ewentualne spory, jest szczególnie istotny, gdyż w innym wypadku sprzedający, chcąc złożyć wniosek do sądu, może wybrać dogodny dla siebie a niekoniecznie do was. Mając zapis w umowie, będziecie mogli wnioskować o przeniesienie sprawy do sądu określonym w niniejszym punkcie paragrafu.

§12

Sporządzenie umowy w dwóch jednakowych egzemplarzach, potwierdza zgodę obu stron na zawarte w umowie warunki postanowienia transakcji.

Zapisy dodatkowe

Umowa przedwstępna daje wam możliwość spisania wszystkich ustaleń ze sprzedającym, określając warunki, na jakich zgadzacie się daną nieruchomość kupić. Jeśli aktualny stan prawny nieruchomości nie jest przez was akceptowany, możecie zobowiązać sprzedającego do jego uregulowania do stanu przez was akceptowanego. Jeśli natomiast interesująca was nieruchomość nie spełnia waszych oczekiwań względem wykończenia, możecie również nałożyć na sprzedającego obowiązek przeprowadzenia remontu przed przystąpieniem do przyrzeczonej umowy sprzedaży. Konstrukcja każdego wpisanego do umowy dodatkowego zapisu powinna w sposób jasny oraz niepodważalny odpowiedzieć trzy postawione pytania:

• • Jakiego zdarzenia/jakiej czynności tyczy się zapis?

• • Kto podejmuje się odpowiedzialności za wywiązanie się z zapisu w umowie?

• Co potwierdza spełnienie lub niewywiązanie się z warunku?

Polecam kolejny artykuł:

• Umowa Przedwstępna – Część 2: Akt Notarialny

Pobierz:

____

Draft Umowy Przedwstępnej.docx