Jedynym mankamentem elektronicznej księgi wieczystej wydrukowanej na domowej drukarce jest fakt, iż nie będzie ona miała mocy urzędowej, jaką posiadają fizyczne odpisy uzyskane i opieczętowane w sądzie. W związku z powyższym elektroniczny odpis może okazać się niewystarczający dla notariusza, banku lub urzędu. Centralna Baza Danych Ksiąg Wieczystych jest jednak bardzo pomocna w zapoznaniu się z stanem prawnym nieruchomości, gdyż umożliwia podejrzenie wpisów figurujących w danej księdze wieczystej.
W tym wpisie dowiesz się:
-
- Jak uzyskać bezpłatny wgląd do księgi wieczystej
-
- Jaka jest budowa księgi wieczystej
-
- Jak czytać księgę wieczystą
-
- Czym jest wzmianka w księdze wieczystej
- Jak poznać historię nieruchomości
Centralna Baza Danych – jak sprawdzić księgę wieczystą przez internet
W poprzednim wpisie (jeśli chcesz przeczytać, kliknij tu!), przy okazji omawiania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, wyjaśniłem jak ogromne ma znaczenie księga wieczysta nieruchomości w aspekcie jej nabycia. W związku z powyższym przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości, jedną z podstawowych czynności jest weryfikacja treści księgi wieczystej poprzez Podsystem Dostępu do Centralnej Bazy Danych prowadzony przez Ministerstwo Sprawiedliwości.
Aby zacząć przegląd KW, zalogujcie się na wcześniej wspomnianą stronę MS. Zaznaczam, iż dostęp do treści jest całkowicie bezpłatny. Okno wyszukiwarki elektronicznych ksiąg wieczystych, które jest intuicyjne i łatwe w obsłudze.
Uzupełnijcie pola o numer szukanej księgi wieczystej. Jeśli pojawi się komunikat „zła cyfra kontrolna”, może to świadczyć o błędnie wprowadzonym numerze, lub podano wam zły numer księgi wieczystej.
Przepiszcie kod zabezpieczający z obrazka.
Kliknięcie „Szukaj” przeniesie nas do ogólnych informacji dotyczących wybranej księgi wieczystej.
Przeglądacie aktualny odpis księgi wieczystej, co pozwoli wam na sprawdzenie obecnie znajdujących się w księdze wpisów.
Przeglądacie zupełny odpis księgi wieczystej zawierający zbiór informacji aktualnych oraz wszelkich historycznych wpisów zawartych w księdze danej nieruchomości.
Budowa Księgi Wieczystej
Księga wieczysta dzieli się na cztery działy i okładkę. Każdy dział składa się z rubryk, które są podzielone na podrubryki, pola i podpola, w których zawarte są informacje o przedmiotowej nieruchomości. Księgi wieczyste wyglądają tak samo, różnią się wyłącznie treścią wpisów. W zależności dla jakiego rodzaju nieruchomości są prowadzone, wypełnia się nich inne rubryki.
Dział I dzieli się na dwie części:
Dział I-O: „Oznaczenie nieruchomości” – tu znajdują się dane geodezyjne i adresowe nieruchomości. W przypadku lokalu uwzględniony będzie również jego rodzaj, liczba pomieszczeń, powierzchnia użytkowa, etc.
Dział I-Sp: „Spis praw związanych z własnością” – zawiera opis praw związanych z nieruchomością. W przypadku własności lokalu w tym miejscu będzie znajdować się informacja o udziale w prawie własności lub użytkowania wieczystego działki na której usadowiony jest budynek. W przypadku nieruchomości wspólnej lub dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu będzie to opis spółdzielni mieszkaniowej.
Dział II: „Własność” – w nim zawarte są informacje dotyczące właściciela lub osoby której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W przypadku wielu właścicieli wpisuje się w nim także wielkość udziałów przysługujących poszczególnym właścicielom.
Dział III: „Prawa, roszczenia i ograniczenia” – w tym dziale sprawdzisz, czy innym osobom oraz podmiotom (po za właścicielem) przysługują dodatkowe prawa do przedmiotowej nieruchomości. Jest to miejsce, w którym możemy spotkać się z wpisami dożywotniego mieszkania w nieruchomości, pierwokupu lub odkupu, wejścia, przejścia lub przejazdu przez nieruchomość.
Dział IV: „Hipoteki” – zawiera wszystkie wpisy dotyczące hipoteki, czyli zobowiązań, dla których zabezpieczeniem jest przedmiotowa nieruchomość. Jest to szczególnie ważny dział. Temu komu przysługuje prawo hipoteki, bez względu na to, kto jest właścicielem nieruchomości, przysługuje prawo dochodzenia swoich roszczeń w przypadku nieuregulowania długu zgodnie z umową względem wierzyciela.
Treść Księgi Wieczystej
Poszczególne Informacje zawsze wpisywane są w konkretnych działach oraz rubrykach i podrubrykach. Dlatego wystarczy sprawdzić dział IV księgi wieczystej, aby dowiedzieć się, czy nieruchomość jest obciążona hipoteką, albo dział I-O, by sprawdzić typ księgi wieczystej potwierdzającej formę prawną nieruchomości.
Czym są wzmianki?
Każdy dział podzielony jest na rubryki. Pierwsza rubryka działu odnosi się do wzmianek, czyli złożonych wniosków o zmianę treści kolejnych poniższych rubryk dla danego działu. Brak wzmianek potwierdza treść rubryki „brak wpisu”. W przypadku figurujących nierozpatrzonych wniosków o zmianę, wyszczególniona jest sygnatura wniosku nadana przez sąd oraz chwila jej zamieszczenia. Po jej pozytywnym rozpatrzeniu przez sąd, wzmianka jest przekształcana we wpis, konsekwencją czego zmienia się treść działu, a wzmianka zostaje wykreślona. Wniosek o zmianę treści może zostać złożony zarówno z inicjatywy właściciela nieruchomości, jak także na przykład przez komornika (sądowego lub skarbowego). Przypominam wam, iż obecność wzmianki w księdze wieczystej z chwilą zawarcia umowy sprzedaży anuluje rękojmię ksiąg wieczystych! Dlatego też nie należy przystępować do aktu notarialnego w sytuacji, gdy w księdze wieczystej widnieją wzmianki. Mimo iż treść wzmianki w odpisie księgi wieczystej nie jest widoczna, istnieje możliwość jej weryfikacji. Informacji na ten temat udziela właścicielowi nieruchomości sąd po podaniu sygnatury wzmianki i daty zamieszczenia. Jeśli natomiast wzmianka została wpisana na podstawie wniosku złożonego przez Zbywcę, możemy zażądać od Właściciela kopii opłaconego wniosku potwierdzonego przyjęciem przez sąd wraz z załącznikami w postaci dokumentów będących podstawą złożenia owego wniosku.
Jak powstają wpisy w księdze wieczystej?
Każdy wpis w KW musiał zostać poprzedzony złożeniem wniosku najczęściej wraz z załącznikami stanowiącymi podstawę prawną do wnioskowanych zmian/wpisów. Owymi dokumentami w zależności od wnioskowanych zmian mogą być np. wypis i wyrys z rejestru gruntu, wypis z kartoteki lokalu/budynku, akt notarialny, tytuł wykonawczy, tytuł egzekucyjny, wyrok sądu, oświadczenie banku o ustanowieniu hipoteki, etc. Korzystając z elektronicznego rejestru Ksiąg Wieczystych informacje o dokumentach będących podstawą dla wpisów znajdziecie w informacjach pod działem „dokumenty będące podstawą wpisu / dane o wniosku“. Musicie jedynie dopasować „Nr podstawy wpisu“ znajdujący się po lewej stronie do numeru widniejącego z prawej strony rubryki przyporządkowanego do interesującego was wpisu. W moim przykładzie podejmę się analizy działu II.
Właścicielami nieruchomości jest Pani Katarzyna w udziale 60% oraz Pan Michał w udziale 40% (udział świadczy o tym, iż nie są małżeństwem lub posiadają rozdzielność majątkową).
Nieruchomość nabyli na postawie jednej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży w formie Aktu Notarialnego Rep. A nr 3484/2011 z dnia 08.07.2011 sporządzonego przez notariusza Magdalenę Arendt w Warszawie.
Możemy również stwierdzić, iż dział II nie zawiera żadnych złożonych wniosków, gdyż nie widnieją w nim wzmianki.
Jak poznać przeszłość nieruchomości?
Istnieje również możliwość przeglądu zupełnej treści księgi wieczystej, czyli takiej, która zawiera archiwalne (wykreślone) wpisy. Wówczas rozpatrzone wnioski są uzupełnione o informację w postaci daty widocznej w pozycji „Chwila wykreślenia” (w przypadku wniosków nierozpatrzonych przez sąd pozycje te będą puste). Natomiast wykreślone wpisy znajdują się na wyszarzanym tle z przyporządkowanym numerem podstawy wykreślenia.
W przypadku wzmianek np. w dziale III:
W przypadku w wpisów np. w dziale II:
Dnia 2006-10-31 została zawarta umowa sprzedaży w formie Aktu Notarialnego “Rep. A nr 1153/2006″, w której stronami były spółki:
“Pascal Grupa LTD Sp z o.o.” – występującego w charakterze sprzedającego z uwagi, iż dokument był podstawą dokonania zmiany w KW polegającej na wykreśleniu właściciela.
“Sando Inmobiliaria Sp. z o.o.” – w roli kupującego, gdyż ten sam dokument jest podstawą wpisu nowego właściciela.
Wykorzystano Screenshoty ze strony: www.ekw.ms.gov.pl
Interesuje Cię ten temat? Skontaktuj się z autorem artykułu.
 |
|