Jak sprawdzić Księdze Wieczystą gdy kujesz mieszkanie od dewelopera

Sprawdzenie aktualnych wpisów w Księdze Wieczystej przed podpisaniem umowy z deweloperem jest jednym z najważniejszych elementów weryfikacji stanu prawnego nabywanej nieruchomości. Mimo iż Księga Wieczysta nie dotyczy bezpośrednio lokalu, a odnosi się do gruntu, na którym deweloper realizuje inwestycję, zawarte w niej ograniczenia mogą przenieść się do wydzielanej z niej nowo założonej Księgi Wieczystej nabywanego lokalu lub – w przypadku niezgodności ujawnionych w niej wpisów z faktycznym stanem prawnym – przedłużyć planowany termin zakupu lub nawet ów zakup uniemożliwić.

W tym wpisie dowiesz się:
  • Jak sprawdzić treść Księgi Wieczystej
  • Jak zweryfikować Księgę Wieczystą dewelopera
  • Jakie wpisy w Księdze Wieczystej są istotne przy zakupie mieszkania od dewelopera
  • Czym są wzmianki w Księdze Wieczystej i czego mogą dotyczyć
  • O kilku niuansach związanych z Księgą Wieczystą dla nieruchomości z rynku pierwotnego

Czym jest Księga Wieczysta

Jeśli dokument Księgi Wieczystej jest wam zupełnie obcy, proponuję wam w pierwszej kolejności zapoznać się z moimi wcześniejszymi wpisami, w których wyjaśniam podstawowe oraz najważniejsze zagadnienia związane z Księgą Wieczystą:

    1. Elektroniczne Księgi Wieczyste  czyli jak korzystać z Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych?

 

    1. Prawo rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych – czy fikcja może być ważniejsza od prawdy?

 

  1. Weryfikacja księgi wieczystej dla lokalu z rynku wtórnego

Kupno mieszkania od dewelopera – jak sprawdzić Księgę Wieczystą?

Dla lokali nabywanych z rynku pierwotnego weryfikacji podlegać będzie Księga Wieczysta prowadzona dla działki (gruntu), na której realizowana jest przez dewelopera inwestycja, budynek, a w nim przedmiotowy lokal. Wydzielenie Księgi Wieczystej dla lokalu z Księgi Wieczystej gruntu odbywa się przy okazji zawarcia AN w biurze notariusza lub po zawarciu AN bezpośrednio przez nabywcę na jego wniosek złożony w dziale wieczysto-księgowym sądu rejonowego. W sporadycznych przypadkach deweloper, po uzyskaniu prawomocnego pozwolenia na użytkowanie budynku, decyduje się na założenie Księgi Wieczystej dla lokalu jeszcze przed podpisaniem AN z nabywcą. Dlatego też przedmiotem waszej weryfikacji w większości przypadków będzie Księga Wieczysta gruntu, której aktualny stan możecie sprawdzić na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości, gdyż jest on jawny.

Na jakie zapisy w Księdze Wieczystej zwrócić szczególną uwagę kupując mieszkanie od dewelopera

Księga Wieczysta składa się z 4 podstawowych działów. W dziale I oraz II obligatoryjnie musi znajdować się wpis, dział III oraz IV może pozostać pusty (zawierający informację “Brak wpisów”). Pokrótce co w nich jest najistotniejsze:

  • Dział I  (oznaczenie nieruchomości dział I-O) — musi bezwzględnie zawierać numer lub numery wszystkich działek, na których realizowana jest inwestycja (budynek). Księga Wieczysta może obejmować również inne działki — co nie wpływa negatywnie na proces wydzielenia Księgi Wieczystej dla lokalu lub proces kredytowy w Banku. Spis praw dział I-Sp może zawierać ewentualne prawa związane z prawem własności wpisanej nieruchomości.
  • Dział II (własność) — właścicielem nieruchomości w przypadku spółek kapitałowych oraz komandytowych może być wyłącznie deweloper. W przypadku jednoosobowych działalności gospodarczych może się zdarzyć sytuacja, w której właścicielem działki jest małżeństwo. Taki stan rzeczy jest akceptowalny, jednak należy zadbać, aby osoby reprezentujące przedsiębiorcę zakresem pełnomocnictwa obejmowały również współmałżonka nieprowadzącego działalności gospodarczej, a będącego współwłaścicielem nieruchomości. Najbezpieczniej jest, jeśli oboje małżonkowie przystępują do umowy w roli sprzedającego. W przypadku rozpoczęcia przez dewelopera czynności związanych z przeniesieniem odrębnej własności lokali na rzecz pozostałych Nabywców deweloperowi przysługiwać będzie proporcjonalny udział we własności (im więcej mieszkań zostało wyodrębnionych z budynku, tym udział dewelopera jest mniejszy).
  • Dział III (ograniczenia, służebności oraz roszczenia)— często zawiera nierozpatrzone wzmianki, które tyczą się roszczeń Nabywców z tytułu zawartych umów deweloperskich, co nie jest jednak zasadą, a ich treść powinna być wyjaśniona przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej/przedwstępnej z deweloperem. W celu rozpatrzenia wzmianek możecie na etapie umowy przedwstępnej zaakceptować oświadczenie dewelopera. Inny sposób weryfikacji polega na udaniu się do sądu wieczysto-księgowego wraz z udzielonym wam pełnomocnictwem dewelopera (wystarczająca będzie forma cywilnoprawna). Poza obciążeniem z tytułu zawartych umów przedwstępnych, akceptuje się również wpisy służebności drogowej i inne na rzecz dostawców mediów, oraz zarządzania nieruchomością w częściach wspólnych. W przypadku pojawienia się innych wpisów należy zachować ostrożność, a przed zawarciem umowy z deweloperem dokładnie zapoznać się z ich znaczeniem.
  • Dział IV (hipoteki) — tylko i wyłącznie akceptowane są hipoteki na rzecz Banku, które zabezpieczają wierzytelności kredytowe (dewelopera lub jego klientów). W przypadku wpisu innych hipotek, poza ograniczeniem możliwości kredytowania nieruchomości, dochodzi dodatkowe ryzyko przeniesienia hipoteki do Księgi Wieczystej lokalu, gdyż hipoteka jest ściśle związana z nieruchomością, a nie z właścicielem. Gdy Księga Wieczysta jest obciążona hipoteką zabezpieczającą kredyt dewelopera, bardzo istotne są warunki jej wykreślenia określone przez bank. W przypadku braku dokumentu, o którym mowa, lub niespełnienia warunków określonych w promesie banku, możecie zakupić nieruchomość z długiem.

Nierozpatrzone wzmianki w Księdze Wieczystej

Szczególną uwagę należy zwrócić na rubrykę “wzmianki”, która może pojawić się pod każdym z czterech działów Księgi Wieczystej. Są to nierozpatrzone przez Sąd Wieczysto-księgowy złożone wnioski o zmianę (najczęściej aktualizację lub nowy wpis) treści w Księdze Wieczystej. Nie zawsze wiadomo, czego się tyczą i jak zmienią treść Księgi Wieczystej. Wzmianki mogą (o ile nie zostaną odrzucone przez sąd) zmienić wpisy w dziale, w którym się pojawiły, tj. wzmianka w dziale II może dotyczyć zmiany właściciela nieruchomości (gdyż, przykładowo, nieruchomość została sprzedana), natomiast wzmianka w dziale IV może odnosić się do wpisu nowej hipoteki (np. ze względu na to, że deweloper zaciągnął kredyt na kolejną inwestycję). Z tego powodu wzmianki należy traktować jako ostrzeżenie, iż treść Księgi Wieczystej może ulec w najbliższym czasie zmianie, a co za tym idzie, jej obecna treść może być niezgodna z faktycznym stanem prawnym nieruchomości. Tym samym, dopóki wzmianka nie zostanie wykreślona, nabywcę nie chroni rękojmia wiary publicznej Ksiąg Wieczystych.

Interesuje Cię ten temat? Skontaktuj się z autorem artykułu.


Michał Dziemdziela
Pośrednik w obrocie nieruchomościami
Ekspert d/s kredytów hipotecznych

SKONTAKTUJ SIĘ Z AUTOREM