Witam Cię Serdecznie. O programie MDM znajdziesz wiele artykułów opisujących jego podstawowe założenie. Na moim blogu znajdziesz cykl krótkich artykułów poruszających najbardziej problematyczne jego aspekty. Jeśli nie znajdziesz odpowiedzi na swoje pytanie – skontaktuj się ze mną. Blog to tylko część mojej wiedzy, którą zdążyłem podsumować i spisać…
Legalne kombinacje
Możliwość obejścia ustalonych w ustawie limitów cenowych oraz maksymalnej powierzchni nieruchomości jest możliwe wyłącznie przez Klientów posiadających dodatkową gotówkę. Proponowane rozwiązania nie zmieniają ostatecznej ceny przedmiotowej nieruchomości a jedynie zmieniają strukturę transakcji.
Mieszkanie dla Młodych MDM- warunki, wyższe limity cenowe
Zarówno dla nieruchomości nabywanej z rynku pierwotnego jak i wtórnego, nadwyżka cenowa wynikająca z różnicy pomiędzy ceną transakcyjną a limitami cenowymi w programie MDM może zostać ujęta w odrębnej umowie lub przeniesiona na koszt dodatkowego pomieszczenia będącego przedmiotem transakcji, którego wartość nie zostanie zaliczona do ceny lokalu. Limity ceny 1 m2 oraz wysokość dofinansowania dla danego regiony są regularnie (co kwartał) publikowane przez GBK. Możecie się z nimi zapoznać tutaj.
PRZYKŁAD:
Przedmiotem dofinansowania jest nieruchomość w skład której wchodzi lokal o powierzchni użytkowej 52 m2 oraz miejsce postojowe (w postaci prawa do wyłącznego korzystania w ramach udziału w nieruchomości wspólnej), którego cena została wynegocjowana na kwotę 280 000 PLN (5 384,62 PLN/m2).
Zgodnie z wytycznymi ustawy dla przedmiotowego lokalu możliwe jest uzyskanie dofinansowanie wyłącznie dla nieruchomości nie przekraczającej wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej nie wyższej niż 5 250,56 PLN/m2
Nadwyżka cenowa = ( 5 384,62 PLN/m2 – 5 250,56 PLN/m2 ) x 52 m2 ≈ 6 963,64 PLN
Przeniesienie nadwyżki cenowej na odrębną umowę:
Zarówno dla nieruchomości nabywanych na rynku pierwotnym (od dewelopera), jak i na rynku wtórym istnieje możliwość przeniesienia nadwyżki cenowej (w przykładzie jest to kwota 6 963,64 PLN) na rzecz dodatkowej umowy zawartej między stronami. W takim przypadku cena transakcyjna wynikająca z tytułu przeniesienia własności będzie równa:
280 000 PLN – 6 963,64 PLN = 273 035,36 PLN
Tym samym nieruchomość zakwalifikuje się do dofinansowania w ramach programu MDM.
273 035,36 PLN / 52 m2 = 5 250,56 PLN/m2
W celu utrzymania wcześniej ustalonej ceny transakcji, zawarta zostaje druga umowa między sprzedającym a kupującym na kwotę 6 963,64 PLN. W przypadku dewelopera dodatkowa umowa może dotyczy dodatkowej usługi takiej jak wykończenie mieszkania lub wykonanie projektu aranżacji przedmiotowej nieruchomości. W przypadku transakcji na rynku wtórnym umowa może obejmować wyposażenie mieszkania. W konsekwencji dodatkowa umowa umożliwia przyznanie dofinansowania, a łączna kwota z zawartych obydwu umów to “prawdziwa“ cena nieruchomości.
Przeniesienie Nadwyżki cenowej na pomieszczenia dodatkowe
Podobne rozwiązanie można zastosować również w przypadku mieszkań nabywanych z miejscem postojowym / komórką lokatorską / udziałem w działce drogowej. Takie rozwiązanie jest możliwe wyłącznie, jeśli ich forma prawna oraz struktura umowy przedwstępnej będzie zgodna z pozycjami wyszczególnionymi w tabeli nr 2, dla których przyjęta cena zakupu dla MDM uwzględnia wyłącznie cenę za lokal. Nadwyżka cenowa zostaje wówczas ujęta w tej części nieruchomości, która nie zostaje objęta programem dopłaty w ramach MDM, tym samym wartość 1 m2 lokalu/domu może zmniejszyć się do akceptowanego limitu. Należy pamiętać, iż wnoszony przez was wkład własny musi pokryć w całości określoną w umowie wartość dodatkowych pomieszczeń czy udziału w drodze.
Odnosząc się do podanego przykładu transakcji, forma prawna nabywanego miejsca postojowego oraz przyjęta łączna cena nieruchomości odpowiada 3.ciej pozycji w tabeli nr 2. Jeśli w umowie przedwstępnej cena nieruchomości zostanie rozdzielona: wartość lokalu zostanie określona na kwotę 273 035,36 PLN zaś miejsca postojowego na kwotę 6 964,64 PLN, wartość lokalu w przeliczeniu na 1 m2 będzie mieścić się w limicie ceny maksymalnej akceptowanej w ramach programu MDM. Miejsce postojowe, będące również przedmiotem umowy, zostanie nabyte z wkładu własnego Wnioskodawcy.
Zaproponowane rozwiązanie może mieć zastosowanie zarówno dla transakcji z tynku pierwotnego, jak i wtórnego.
MDM – przekroczone limity powierzchni nieruchomości
Zgodnie z artykułem 5 “Ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi” została określona maksymalną powierzchnią używkową dla lokalu – 75 m2, dla domu 100 m2. W przypadku osób wychowujących minimum troje dzieci limity te wzrastają odpowiednio do 85 m2 i 110 m2.
Z uwagi, iż obostrzenia te odnoszą się jedynie do powierzchni użytkowej, a nie całkowitej (bieżącej), podobnie jak w przypadku ceny transakcyjnej tak i tu, nie zmieniając faktycznej całkowitej powierzchni nieruchomości, możemy przyjąć mniejszą jej powierzchnię użytkową. W tym celu pomocna jest listę pomieszczeń, które zgodnie z interpretacją Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju, są zaliczane do powierzchni użytkowej.
Tabela 3: Pomieszczenia zaliczone do powierzchni użytkowej.
Wyliczenia powierzchni użytkowej
Odnosząc się do tabeli nr 2, należy ponownie przeliczyć powierzchnię nieruchomości uwzględniając pomieszczenia, które zaliczają się do powierzchni użytkowej w rozumieniu ustawy MDM. Podczas wyliczeń należy zwrócić również na wysokość pomieszczeń. Powierzchnia użytkowa dla pomieszczeń o wysokości:
– do 2,2 m oblicza się jako 100% powierzchni,
– od 1,4 m do 2,2 m wynosi już tylko 50% powierzchni,
– do 1,4 m stanowi 0% i pomieszczenie nie jest przyjmowane do wyliczeń powierzchni użytkowej.
Informacja ta jest szczególnie istotna w przypadku lokalu na poddaszu oraz w przypadku domów jednorodzinnych.
Wprowadzenie zmian w projekcie
Istnieje możliwość naniesienia zmiany w projekcie mieszkania lub domu, która umożliwi korzystne przeliczenie powierzchni użytkowej nieruchomości. Kreatywni deweloperzy zmieniając pomieszczenie mieszkalne na gospodarcze, często adoptują część mieszkania na pomieszczenie z przeznaczeniem na pralnię, suszarnię lub oferują większą powierzchnię całkowitą uwzględniając w projekcie antresolę, której powierzchnia również nie jest zaliczana do użytkowej. Przez okres 5.ciu lat należ użytkować pomieszczenie zgodnie z jego przeznaczeniem. W przypadku zmian w tym okresie powodujących przekroczenie dozwolonego metrażu możecie narazić się na konieczność zwrotu dofinansowania. W przypadku planowanych zmian warto skonsultować brane pod uwagę rozwiązania z architektem.
Relacja powierzchni użytkowej w stosunku do limitów wartości nieruchomości
Należ zdawać sobie sprawę, iż każda zmiana powierzchni użytkowej bezpośrednio wpływa na wartość nieruchomości, ponieważ dla programu MDM podane limity dla 1 m2 odnoszą się do powierzchni użytkowej, a nie całkowitej. Jeśli wartość lokalu o powierzchni całkowitej 87 m2 został określony na kwotę 456 700 PLN (5 249,43 PLN/m2), to uwzględniając w nim np. pralnie o powierzchni 2,44 m2 wartość lokalu w przeliczeniu na 1 m2 wynosić będzie:
545 500PLN / (87 – 2,44)m2 = 5 400,90 PLN/m2
Tym samym transakcja może nie zostać objęta dofinansowaniem z uwagi na przekroczony limit jej wartości i należy rozważyć możliwość przerzucenia nadwyżki cenowej z lokalu/domu zgodnie z opisanymi powyżej metodami.
Pobierz:
 |
____ |
Kalkulator_Programu_MDM.xlsx |