Księga wieczysta jest jednym z najistotniejszych dokumentów a zarazem pierwszym od jakich należy rozpocząć czynności związane z analizą stanu prawnego nabywanej nieruchomości. O znaczeniu wpisów w księdze wieczystej świadczy obejmujące je prawo rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych – gdzie fikcja (nieaktualne wpisy w księdze wieczystej) może być ważniejsza od prawdy (pozostałej dokumentacji). Dlatego istotne jest aby informacje ujawnione w księdze wieczystej były zaktualizowane na dzień podpisania umowy przedwstępnej. 

W tym wpisie dowiesz się:

• Co to jest księga wieczysta,
• Jakie są podstawowe założenia księgi wieczystej,
• Dlaczego fikcja w księdze wieczystej może być ważniejsza od prawdy,
• Czym jest prawo rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych,
• Czego nie obejmuje rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych,
• Jak zabezpieczyć w ksziędze wieczystej sowje prawa do nieruchomości przed przeniesieniem jej własności.

Czym jest Księga Wieczysta?

Księgi wieczyste mają charakter rejestru publicznego i prowadzone są przez wydziały ksiąg wieczystych w sądach rejonowych właściwych miejscu położenia nieruchomości. Stanowią swoistego rodzaju dowód osobisty nieruchomości.

Funkcjonowanie ksiąg wieczystych reguluje Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Podstawowe zasady rządzące księgami wieczystymi to:

• jawność: każdy może zapoznać się z zawartością księgi wieczystej, przez co nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze, ani wniosków, jakie w niej wzmiankowano,
• domniemanie zgodności z rzeczywistym stanem prawnym: przyjmuje się za pewne, że ujawniony w księdze stan prawny jest zgodny z rzeczywistym, o ile nie zostanie udowodnione co innego,
• rękojmia wiary publicznej: jeśli kupiliśmy nieruchomość od osoby zapisanej w księdze wieczystej jako właściciel, to nawet jeśli w rzeczywistości nie była ona właścicielem, prawo własności zostaje przy nas. Z punktu widzenia nabywcy jest to bardzo istotny przepis, który omówię szerzej w dalszej części.
• pierwszeństwo praw wpisanych nad niewpisanymi w księdze wieczystej.

Księga wieczysta jest podstawą do wstępnej weryfikacji prawnej nieruchomości. Jeśli działa się w dobrej wierze, księga wieczysta daje dodatkową ochronę nabywcy przed nieuczciwym sprzedającym. Dodatkowo umiejętna interpretacja wpisów pozwala poznać przeszłość nieruchomości. Te cenne informacje będą wam pomocne zarówno w negocjacjach cenowych, jak też pozwolą wam uchronić się przed trefną transakcją.

Na czym polega rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych?

Zgodnie z zamysłem ustawodawcy, księgi wieczyste mają zapewnić nabywcy pewność i bezpieczeństwo w obrocie nieruchomościami, odzwierciedleniem czego jest zapis w Art. 5 ustawy o księgach wieczystych, który przyjmuje w imię bezpieczeństwa obrotu bezwzględną przewagę stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej nad rzeczywistym stanem prawnym. Innymi słowy, fikcja ważniejsza jest od prawdy. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych dopuszcza więc sytuację skutecznego nabycia własności nieruchomości od osoby ujawnionej w księdze jako właściciel, która faktycznie nie posiada takiego prawa. Powodów rozbieżności pomiędzy wpisem w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości może być zarówno błąd sądu lub notariusza, późne odnalezienie się testamentu, zaniechanie uprawnionego do dokonania wpisu i inne tym podobne sytuacje. Nie mniej jednak prawo, które stanowi Art. 5 ustawy o księgach wieczystych może działać niczym ostrze obusieczne, a oto przykład:

Pan X sprzedaje mieszkanie Panu Y. Jeśli Pan Y nie dokona zmiany wpisu w księdze wieczystej, a Pan X sprzeda po raz kolejny mieszkanie, tym razem Pani Z. W tej sytuacji rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych będzie chroniła Panią Z przed roszczeniami Pana Y, gdyż działała w zaufaniu do treści księgi wieczystej.

Jak zabezpieczyć transakcję, by nie zostać oszukanym jak Pan Y? Jakich zasad przestrzegać, by być chronionym prawem rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych jak Pani Z?

Aby poznać odpowiedzi na te pytania, należy znać podstawowe zasady rządzące prawem rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze.

Przykładem rozporządzenia nieodpłatnego jest umowa darowizny. Wówczas stan prawny ujawniony w księdze wieczystej odmienny od rzeczywistego nie może stanowić wytłumaczenia dla obdarowanego. Idea ochrony obejmuje wyłącznie świadczenia uznane za rozporządzenia odpłatne (umowa sprzedaży, zamiany, dożywocia), co jest logiczne.

Z kolei nabywcę działającego w złej wierze definiuje w ustawie art. 6 ust. 2. jako osobę, która wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo z łatwością mogła się o tym dowiedzieć. Dlatego w interesie nabywcy nieruchomości jest zapoznanie się nie tylko z treścią księgi wieczystej, ale także z tym, w czyim posiadaniu nieruchomość się znajduje. A zgodnie z tezą Wyroku Sądu Najwyższego z dnia 23 września 2004 r., sygn. akt III CK 459/03 w sytuacji, w której wymagają tego okoliczności, zasięgnął informacji np. w organach administracji rządowej lub samorządowej.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych rozciąga się poza prawo własności i dotyczy również praw osobistych i roszczeń, które mogą być ujawniane w księdze wieczystej. Przykładem może być roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości wynikające np. z umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego lub zastrzeżone w umowie dzierżawy prawo pierwokupu gruntu. Gdy jednak w chwili nabycia nieruchomości z treści księgi wieczystej nie wynikały żadne prawa osobiste ani roszczenia osób trzecich, wówczas nabywca jest chroniony rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych i uzyska własność przedmiotowej nieruchomości bez tego rodzaju obciążeń. Wyjątek od tej reguły stanowi Art. 7 wyłączający rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych w przypadku:

1. prawa obciążającego nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu;
2. prawa dożywocia;
3. służebności ustanowionej na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej;
4. służebności drogi koniecznej albo ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia;
5. służebności przesyłu.

Tak więc nawet jeśli prawa te nie są wpisane do księgi wieczystej, a były ustanowione, to nabywana nieruchomość będzie nimi obciążona.

Art. 8 potwierdza również wyłączenie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych w przypadku ujawnienia w księdze wieczystej wzmianki o: wniosku, skardze na orzeczenie referendarza sądowego, apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.

Mając tę wiedzę, czy wiecie już, co powinien zrobić Pan Y? Zgodnie z Art. 7 oraz 8 ustawy o księgach wieczystych Pan Y jak najszybciej po zawarciu umowy przenoszącej nieruchomość na jego rzecz powinien złożyć wniosek do sądu o zmianę właściciela (pojawienie się wzmianek w księdze wieczystej wyłącza prawo rękojmi). Mógł również znacznie wcześniej, gdyż już na etapie podpisania umowy przedwstępnej, wpisać do księgi wieczystej roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości wynikające z tejże umowy (wówczas odebrałby prawo rękojmi przysługujące Pani Z z uwagi na jej działanie w złej wierze).

---

Podobne artykuły:

1. Brak Księgi Wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
2. Weryfikacja księgi wieczystej dla lokalu z rynku wtórnego
3. Wirtualna Księga Wieczysta – jak korzystać z Centralnej Bazy Danych?