Co sprawdzić przed podpisaniem umowy z deweloperem

Zanim podpiszecie umowę rezerwacyjną / umowę przedwstępną zakupu mieszkania deweloperskiego, zapoznajcie się dokładnie z dokumentacją inwestycji.

Umowa deweloperska

Deweloper na waszą prośbę udostępni wam draft umowy przedwstępnej, dla nabywanego przez was mieszkania. Jej wszystkie zapisy powinny być dla was w pełni zrozumiałe i akceptowane. Pamiętajcie również o możliwości negocjowania warunków umowy przedwstępnej w przypadku zapisów dla was wyjątkowo niekorzystnych. W przypadku wątpliwości co do jej formy lub treści możecie skorzystać z doświadczenia zaufanego pośrednika kredytowego lub agenta nieruchomości, z którym współpracujecie.

Informacje zawarte w umowie deweloperskiej powinny być spójne z pozostałymi dokumentami otrzymanymi od dewelopera. Poddając ją szybkiej analizie należy zweryfikować następujące informacje:

• kto reprezentuje w umowie dewelopera i na jakiej podstawie. Należy zweryfikować czy sposób oraz osoby podpisujące umowę w imieniu dewelopera reprezentują go zgodnie z zapisami umowy spółki. Informacje te znajdziecie w KRS dewelopera w dziale II. Wgląd do odpisu KRS online możliwy jest za pośrednictwem strony Ministerstwa Sprawiedliwości.

  Jeśli w umowie przedwstępnej dewelopera reprezentuje osoba trzecią (niewymieniona figurująca w KRS), konieczne jest dołączanie do dokumentacji pełnomocnictwa upoważniającego ją do zawierania umów przedwstępnych w imieniu spółki. W przypadku dewelopera prowadzącego jednoosobową działalność gospodarczą, gdzie przedsiębiorca nabył nieruchomość wraz ze współmałżonką, pełnomocnictwo powinno zostać udzielone przez obojga małżonków (właścicieli nieruchomości).

• dane rejestrowe dewelopera. Informacje w preambule umowy deweloperskiej muszą być spójne z danymi wykazanymi w KRS (zamiennie z DEIDG w przypadku spółki jawnej oraz jednoosobowej działalności gospodarczej).

• dane nieruchomości, na której realizowana jest budowa. Do najistotniejszych informacji należy numer działki. jej powierzchnia, przeznaczenie oraz prowadzony dla niej numer Księgi Wieczystej.

• odpis Księgi Wieczystej. Umowa powinna powoływać się na aktualny numer Księgi Wieczystej prowadzonej dla działki na której realizowana jest inwestycja z przedmiotowym lokalem.

• pozwolenie na budowę z wyszczególnionym numerem prawomocnej decyzji  wraz z wyszczególnieniem szeregu prawomocnych decyzji zmieniających pierwotną treść pozwolenia na budowę, jeśli zmiany miały miejsce np. w wyniku zmiany projektu budowlanego, zmiany właściciela gruntu etc.

• dokładny opis przedmiotu umowy tj. numer lokalu, numer budynku, kondygnacja, powierzchnia, wyszczególnione pomieszczenia.

• dokładny opis pomieszczeń przynależnych tj. komórki lokatorskie, miejsca parkingowe, boksy rowerowe. Umowa przedwstępna powinna określać również ich formę prawną (np.: przynależne do lokalu, udział w hali garażowej, prawo do korzystania w ramach nieruchomości wspólnej etc.).

• cena transakcji wraz z harmonogram płatności. Rozbicie ceny za lokal oraz pomieszczenia przynależne. Określenie dokładnej kwoty oraz terminu płatności kolejnych transz (w przypadku uwarunkowania płatności względem stanu zaawansowania prac budowlanych dobrą praktyką jest określenie skrajnej daty płatności).

• numer rachunku bankowego dedykowany dla Nabywcy. Może być to rachunek dewelopera lub rachunek powierniczy w zależności czy inwestycja podlega ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jeśli przedmiotem transakcji poza lokalem są również dodatkowe pomieszczenia tj. miejsce postojowe, komórka lokatorska etc. deweloper może określić odrębny rachunek do regulowania płatności z tytułu nabywanego lokalu i inny pomieszczeń użytkowych.

• konsekwencje niedotrzymania terminu płatności transz. Opóźnienie w spłacie może skutkować rozwiązaniem umowy z winy kupującego. W prakrycie jednak większość deweloperów akcentuje opóźnienie do 30 dni, z czego każdy dzień zwłoki podlega karze w postaci naliczanych odsetek ustawowych od zaległej kwoty.

• warunki odstąpienia od umowy. To prawo powinno przysługiwać zarówno deweloperowi, jak i nabywcy w przypadku niewywiązania się jednej ze stron z warunków umowy. W tej części umowy warto jest zadbać o zapis umożliwiający wam dokonanie cesji z zawartej umowy na rzecz osoby trzeciej.

• termin zakończenia budowy, oddania budynku do użytkowania, przeniesienia prawa własności stanowi istotny element każdej transakcji. Korzystne dla was są zbiegające się w czasie wszystkiej trzy terminy. Zawarcie aktu notarialnego umowy przenoszącej na waszą przedmiotowy lokal powinno nastąpić jak najszybciej po terminie oddania budynku do użytkowania.

Załączniki do umowy przedwstępnej

Każdy dokument mający związek z przedmiotowym lokalem może stanowić załącznik do umowy. Mogą to być dodatkowe informacje techniczne dotyczące budynku, jak i dokumenty urzędowe (wypis i wyrys z rejestru gruntu, decyzje podziałowe działki, etc.), do najistotniejszych należy:

• rzut kondygnacji i budynku z planem lokalu. Sprawdźcie, czy powierzchnia pomieszczeń wyszczególniona na planie lokalu jest zgodna z określoną w umowie.

• harmonogram płatności. Wysokość transz oraz terminy płatności muszą być spójne z umową, a suma transz równa łącznej cenie zakupu.

Prospekt informacyjny

Stanowi załącznik wyłącznie do umowy deweloperskiej. Zakres informacji w nim uwzględniony jest ściśle określony ustawą z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

• dane dewelopera. Muszą być spójne z danymi rejestrowymi podobnie jak dla umowy przedwstępnej.

• opis przedsięwzięcia deweloperskiego. Należy rozumieć jako realizację kilku budynków w ramach jednego osiedla.

• opis zadania inwestycyjnego. Odnosi się do budynku, w którym usytuowany jest nabywany lokal. W tej części znajdują się istotne informacje o prowadzonych inwestycjach w promieniu 1 km od przedmiotowej nieruchomości tj. drogi, linie szynowe, korytarze powietrzne, oczyszczalnie ścieków, spalarnie śmieci, wysypiska, cmentarze.

• informacje o pozwoleniu na budowę. Bezwarunkowo pozwolenie na budowę powinno zostać wydane na przedmiotową inwestycję i być prawomocne. W przypadku decyzji zaskarżonej do wojewódzkiego organu administracji rządowej należy uzyskać decyzję Wojewody  podtrzymującą warunki pierwotnie wydanej decyzji wraz z oświadczeniem Wojewody, iż za jego pośrednictwem nie zostało złożone odwołanie do WSA (Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego), lub kolejno za pośrednictwem WSA do NSA (Naczelnego Sądu Administracyjnego).

• numer pozwolenia na budowę wraz z ewentualnym decyzjami je zmieniającymi. Wyszczególnione w prospekcie numery decyzji powinny być spójne z otrzymanymi decyzjami od dewelopera.

• planowany termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych. Spójny ze stanem rzeczywistym oraz określonym w umowie deweloperskiej.

• termin, do którego nastąpi przeniesienie prawa własności nieruchomości. Spójny z datą w umowie deweloperskiej.

• środki ochrony nabywców. Najczęściej stosowany przez deweloperów jest otwarty rachunek powierniczy, bezpieczniejszy dla was jest zamknięty. Rachunki powiernicze służą gromadzeniu środków wpłaconych przez Nabywców. Zwolnienie środków na nim zdeponowanych następuje za zgodą Banku prowadzącego rachunek (często również finansującego dewelopera środkami z kredytu). W przypadku rachunku zamkniętego zgromadzone środki wypłacane zostają deweloperowi po zawarciu ostatecznej umowy przenoszącej na waszą rzecz przedmiotowy lokal.
  Jeżeli deweloper nie zapewnia środków ochrony nabywców musi on dysponować prawomocną decyzją pozwolenia na użytkowanie lub udokumentować rozpoczęcie sprzedaży lokali z danej inwestycji, z której nabywany jest lokal, przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej (czyli przed datą 28.04.2012) np. w formie archiwalnego ogłoszenia sprzedaży w gazecie.

• warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej. Warto się zapoznać. Dobrze jest również uzyskać zgodę dewelopera na dokonanie cesji z umowy na rzecz osoby trzeciej. Możliwość “odsprzedania”na rzecz innej osoby waszych praw i obowiązków wynikających z umowy daje wam możliwość bez kosztownego wypisania się z zawartej umowy.

Pozwolenie na budowę

• wydane na dewelopera. W przypadku, jeśli pozwolenie na budowę zostało wydane na inny podmiot, konieczne jest przedłożenie decyzji przenoszącej pozwolenie na aktualnego właściciela nieruchomości. Sporadycznie zdarza się sytuacja w której deweloper po uzyskaniu pozwolenia na budowę przekształca się w inną spółkę (przekształcenie widoczne w pełnym odpisie KRS) lub zostaje przejęty przez inną spółkę (przejęcie widoczne w KRS (Dział 6 Rubryka 4). W przypadku tych dwóch zdarzeń nie jest wymagana decyzja przenosząca pozwolenie na budowę, gdyż deweloper wszedł w prawa podmiotu na rzecz którego została wydana decyzja.

• obejmuje działkę na której realizowana jest inwestycja. Decyzja powinna swym zakresem obejmować wszystkie działki na których realizowana jest inwestycja (budynek). Może obejmować większą liczbę działek, ale nigdy nie mniejszą. Jeśli po wydaniu decyzji działki uległy podziałowi, konieczne jest uzyskanie decyzji podziałowej potwierdzającej przekształcenie działek z pozwolenia na działki objęte pracami budowlanymi.

• jest prawomocne/ostateczne. Pozwolenie na budowę powinno być prawomocne, o czym już pisałem wyżej omawiając istotne informacje dotyczące prospektu informacyjnego.

Wypis z rejestru gruntów

Dokument jest podstawą do aktualizacji/zmian w Księdze Wieczystej dla działu I. Dane w nim zawarte powinny być spójne z aktualnie figurującymi w Księdze Wieczystej. Jeśli nie są to albo wypis jest nieaktualny, albo wpisy w Księdze Wieczystej wymagają aktualizacji. Wypis z rejestru gruntu powinien:

• • uwzględniać wszystkie działki na których realizowana jest inwestycja,

• • przedstawiać aktualną powierzchnię działek,

• • dla wszystkich działek obejmować aktualne numery Ksiąg Wieczystych

• • zawierać aktualnych właścicieli, wielkości posiadanych przez nich udziałów oraz formy własności do gruntu

• być nie starszy niż 3 miesiące

KRS Dewelopera

• dział 1 zawiera podstawowe informacje rejestracyjne dewelopera. Najistotniejsze są Rubryki 1 oraz 2, ich treść powinna być zgodne z pozostałymi dokumentami.

• dział 2 zawiera informacje o sposobie reprezentacji dewelopera. Rubryka 1 określa sposób reprezentowania spółki, zaś Podrubryka 1 wyszczególnia osoby umocowane do jej reprezentacji (np. w umowie przedwstępnej/deweloperskiej). Osoby te również mogą być umocowane do udzielania dalszych pełnomocnictw na rzecz osób trzecich (np. pracowników dewelopera z działu sprzedaży).

• dział 3, rubryka 1 określa przedmiot działalności przedsiębiorcy według kodów Polskiej Klasyfikacji Działalności. W przypadku dewelopera przeważającym przedmiotem (ewentualnie jednym z przedmiotów) jego działalności powinny być Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków sklasyfikowane w grupie PKD pod numerem 41.10.Z oraz 41.20.Z.

• dział 4 zawiera informacje o powstaniu zaległości wobec innych jednostek. Dział ten powinien być wolny od wpisów.

• dział 5 zawiera informację o powołaniu i odwołaniu kuratora. Dział ten powinien być wolny od wpisów.

• dział 6 powinien być wolny od wpisów. Odstępstwem jest rubryka 3 (istnieje bowiem możliwość nabycia nieruchomości od dewelopera objętego zarządem komisarycznym przy zachowaniu szczególnych warunków transakcji) oraz rubryka 4 (informująca o przejęciu innych spółek).

Księga Wieczysta

Jeśli dokument Księgi Wieczystej jest wam obcy, zachęcam do zapoznania się z moimi wcześniejszymi wpisami, w których wyjaśniam podstawowe, oraz najważniejsze zagadnienia z nią związane:

1. 1. Weryfikacja księgi wieczystej dla lokalu z rynku wtórnego

1. 1. Elektroniczne Księgi Wieczyste- czyli jak korzystać z Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych?

1. Prawo rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych – czy fikcja może być ważniejsza od prawdy?

Dla lokali nabywanej z rynku pierwotnego w większości przypadków dysponować będziecie Księgą Wieczystą prowadzoną dla działki (gruntu), na której będzie znajdować się budynek z przedmiotowym lokalem. Wydzielenie Księgi Wieczystej dla lokalu z Księgi Wieczystej gruntu, odbywa się z chwilą zawarcia Aktu Notarialnego umowy właściwej, przenoszącej na Nabywcę prawo własności lokalu. W sporadycznych przypadkach deweloper, po uzyskaniu prawomocnego pozwolenia na użytkowanie budynku, decyduje się na założenie Księgi Wieczystej na lokal przed podpisaniem umowy przedwstępnej/deweloperskiej z Nabywcą. Gdy Księga Wieczysta dla lokalu jest obciążona hipoteką w dziale IV bardzo istotne są warunki jej wykreślenia określone przez bank będącym wierzycielem hipotecznym (więcej szczegółów na ten temat opisuje przy omawianiu “promesy wierzyciela hipotecznego” poniżej).

• dział I — musi bezwzględnie zawierać numer działki, na której realizowana jest inwestycja (budynek). Księga Wieczysta może obejmować również inne działki — co nie wpływa negatywnie na dalszy proces analizy jej stanu prawnego oraz proces wydzielenia Księgi Wieczystej dla lokalu.

• dział II — właścicielem nieruchomości w przypadku spółek kapitałowych oraz komandytowych może być wyłącznie deweloper. W przypadku jednoosobowych działalności gospodarczych może się zdarzyć sytuacja, w której właścicielem działki jest małżeństwo. Taki stan rzeczy jest akceptowany jednak należy zadbać, aby osoby reprezentujące przedsiębiorcę zakresem pełnomocnictwa reprezentowały również współmałżonka nieprowadzącego działalności gospodarczej, będącej współwłaścicielem nieruchomości. Najbezpieczniej jest, jeśli oboje małżonkowie przystępują do umowy w roli sprzedającego. W przypadku rozpoczęcia przez dewelopera czynności związanych z przeniesieniem odrębnej własności lokali na rzecz pozostałych Nabywców deweloperowi przysługiwać będzie proporcjonalny udział we własności (im więcej mieszkań zostało wyodrębnionych z budynku tym udział dewelopera jest mniejszy).

• dział III — często zawiera nierozpatrzone wzmianki, które tyczą się roszczeń Nabywców z tytułu zawartych umów deweloperskich, co nie jest jednak zasadą a ich treść powinna być wyjaśniona przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej/przedwstępnej z deweloperem. W tym celu możecie zaakceptować oświadczenie dewelopera. Poza obciążeniem z tytułu zawartych umów przedwstępnych, akceptuje się również wpisy służebności drogowej i inne na rzecz dostawców mediów, oraz zarządu nieruchomością wspólną. W przypadku pojawienia się innych wpisów należy zachować ostrożność, a przed zawarciem umowy z deweloperem dokładnie zapoznać się z jego znaczeniem.

• dział IV — tylko i wyłącznie akceptowane są hipoteki na rzecz Banków, które zabezpieczają wierzytelności kredytowe. W przypadku wpisu innych hipotek, poza ograniczeniem możliwości kredytowania nieruchomości, dochodzi dodatkowe ryzyko przeniesienia hipoteki do Księgi Wieczystej lokalu.

Promesa wierzyciela hipotecznego

Jeśli w dziale IV macie wpis hipoteki ustanowionej na rzecz banku zabezpieczającej kredyt dewelopera, niezbędny będzie wam dokument wierzyciela hipotecznego, który umożliwi wam nabycie waszego lokalu bez ciężaru hipotecznego. Z warunkami banku, określającym przeniesienie waszego lokalu do samodzielnej Księgi Wieczystej (dalej KW), powinniście zapoznać się przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej / deweloperskiej. Bywa bowiem, iż warunki określone przez bank nie są spójne z konstrukcją umowy przygotowanej przez dewelopera. Można wyszczególnić 3 przypadki:

• brak KW dla lokalu, płatność przed przeniesieniem własności — Promesa powinna odnosić się do bezciężarowego wydzielenia lokalu z Księgi Wieczystej gruntu pod warunkiem zapewnienia środków przez Nabywcę (zawsze w kwocie nie wyższej niż cena transakcji) na rachunku dewelopera (spójny z umową przedwstępną)

• brak KW dla lokalu, płatność po przeniesieniu własności — Z uwagi, iż wydzielenie lokalu z Księgi Wieczystej gruntu następuje w Akcie Notarialnym przenoszącym własność lokalu na Nabywcę, promesa powinna odnosić się do wykreślenia hipoteki z nowopowstałej KW lokalu. Numer rachunku oraz kwota jw.

• prowadzona jest Księga Wieczysta dla lokalu, nie zależnie czy płatność następuje przed, czy po przeniesieniu własności — Promesa musi wam zagwarantować wykreślenie wpisy hipotecznego z Księgi Wieczystej prowadzonej dla przedmiotowego lokalu. Numer rachunku oraz kwota jw.

Dla każdego z wyszczególnionych przypadków deweloper może dysponować również bezwarunkową zgodą wierzyciela hipotecznego, w zależności od przypadku, na bezciężarowe wydzielenie lokalu / wykreślenie z nowo powstałej Księgi Wieczystej / wykreślenie hipoteki z KW prowadzonej dla przedmiotowego lokalu. Zgoda wierzyciela hipotecznego jest dla was bezpieczniejsza i pewniejsza w stosunku do promesy. Są jednak bardzo rzadko spotykane.

Interesuje Cię ten temat? Skontaktuj się z autorem artykułu.

Michał Dziemdziela Pośrednik w obrocie nieruchomościami Ekspert d/s kredytów hipotecznych SKONTAKTUJ SIĘ Z AUTOREM                      INNE WPISY AUTORA

---